Desde que se aprobó en 2008, durante la gestión de Marcelo Ebrard, el complejo inmobiliario asentado en dos predios del pueblo de Xoco, en la alcaldía Benito Juárez de la Ciudad de México, se anunció como el más grande de América Latina, La autorización incluía la construcción de 1 millón 28 mil 71.96 metros cuadrados; sin embargo el volumen casi se duplicó, pese a las insistentes denuncias de los vecinos afectados. Los desarrolladores urbanos no tuvieron ningún obstáculo de las autoridades citadinas ni federales, según la investigación de Proceso.
La Ciudad de México tendrá el desarrollo inmobiliario más grande de América Latina. El plan fue concebido cuando Marcelo Ebrard era el jefe de Gobierno de la capital del país. Desde entonces, las autoridades se pusieron al servicio de los desarrolladores urbanos. Fuera de los problemas para financiarlo, no ha existido escollo administrativo, histórico o judicial que no le hayan resuelto.
La idea se echó a andar con una transacción millonaria. En marzo de 2008 Bancomer –ahora BBVA– vendió dos predios del barrio de Xoco al banco HSBC en 218 millones 138 mil 200 dólares (4 mil 157 millones 714 mil pesos al tipo de cambio actual).
Sobre ambos terrenos ubicados en el sur de la ciudad se encontraba el Centro Corporativo Bancomer. En el de Avenida Universidad 1200 estaban las oficinas –ocupadas ahora por la Secretaría de Educación Pública–, y en el de Real de Mayorazgo 130, el estacionamiento.
De acuerdo con los folios mercantiles, el área de los dos predios comprende 109 mil 606.58 metros cuadrados. Sobre ella, entre torres y estacionamientos subterráneos, está autorizada una construcción de 1 millón 28 mil 71.96 metros cuadrados, un volumen que casi ha duplicado a lo autorizado en el proyecto original.
El mismo año en que compró los terrenos, HSBC le solicitó al gobierno de Ebrard, ahora secretario de Relaciones Exteriores, la aprobación de un Polígono de Actuación privado, que no es otra cosa que el permiso para cambiar la lotificación o los usos de suelo con el fin de crear un proyecto urbano.
En sólo una semana, en diciembre de 2008, HSBC obtuvo ese permiso por parte del arquitecto Felipe de Jesús Gutiérrez, entonces titular de la Dirección General de Desarrollo Urbano de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) y luego titular de esa dependencia en el gobierno de Miguel Ángel Mancera, cuando autorizó la ampliación de la obra.
La aprobación del Polígono de Actuación se justificó con el Programa de Desarrollo Urbano de la delegación –ahora alcaldía– Benito Juárez, para “fomentar la construcción de vivienda en zonas subutilizadas”. De esa manera se revertirá la expulsión de la población, argumentó entonces Gutiérrez, expresidente de la Asociación de Ingenieros y Arquitectos de México, el Colegio de Arquitectos de la Ciudad de México y de la Sociedad de Arquitectos Mexicanos.
En ese primer momento la Seduvi autorizó la construcción de 526 mil 111 metros cuadrados en ambos predios; es decir la mitad de los 109 mil 606.58 metros cuadrados. La otra mitad quedó como área libre.
Autorizaciones “fast track”
Pero HSBC avanzó en la obtención de los permisos durante 2009. En agosto de ese año obtuvo de la Dirección General de Regulación Ambiental, de la Secretaría del Medio Ambiente (Sedema), la Manifestación de Impacto Ambiental Modalidad General (MIAG).
En ella se estableció que el complejo inmobiliario más grande del subcontinente tendría siete edificios: cinco de uso habitacional, uno de oficinas y otro para una clínica médica, que terminó siendo el Hospital San Ángel Inn, sobre avenida Río Churubusco.
En total se aprobaron 2 mil 582 departamentos y se estimó una población nueva para Xoco de 9 mil 739 personas, entre habitantes, empleados del hospital y del hotel, y los huéspedes. Ese número, al que se le sumarán los visitantes a las nuevas zonas comerciales, es tres veces mayor que el número de habitantes que tenía el barrio al comienzo de la obra. Pero de entonces a la fecha se han levantado otros desarrollos que han incrementado la densidad de población.
La MIAG autorizó el derribo de 119 árboles y el trasplante de cinco, así como la restitución de 600. Pero sólo fueron plantados 70 y no en la zona, sino en la colonia San Martín Xochinahuac, en Azcapotzalco, según una minuta de la Dirección General de Servicios Urbanos de esa alcaldía, fechada el 6 de octubre de 2011. La demarcación evitó informar a este medio si, en efecto, los árboles se plantaron y en qué lugar, pues la desarrolladora Fibra Uno (Funo) tiene naves industriales en esa colonia.
A la Manifestación de Impacto Ambiental le siguió, en apenas un mes, la aprobación del Estudio de Impacto Urbano (EIU). En septiembre de 2009 la firmó el director general de Administración Urbana de la Seduvi, Julio César Botello Rodríguez.
Ese trámite significó un incremento de la magnitud de la obra. Pasó a 858 mil 421 metros cuadrados, considerando 332 mil 310 de estacionamientos subterráneos, pues ya no eran los 10 mil 978 cajones originalmente proyectados, sino 12 mil 789. En el EIU consultado por los reporteros se mantuvieron siete edificios, incluida la Torre Mitikah, la cuarta más grande de América Latina. Esa aprobación inicial consideró una torre de 60 metros, no de 65 como finalmente quedó por autorización de la Seduvi y el aval de la Sedema y la administración de Benito Juárez.
En la aprobación del Polígono de Actuación, la Seduvi dijo que la entonces llamada Ciudad Progresiva se desplantaría sobre un área de 54 mil 803.29 metros. La Sedema, al autorizar la MIAG, dijo que serían 53 mil 160.42. En ambos casos se mencionó que la mitad de los terrenos deberán quedar como área libre de construcción. Cuando el proyecto fue adquirido en 2015 por la inmobiliaria más grande del país, Funo, cambió el nombre a Mitikah, Ciudad Viva.
Conflictos de interés
La decisión de transformar al barrio de Xoco se tomó en medio de un conflicto de interés advertido por los vecinos cuando los trabajos ya tenían tres años de avance. El intento vecinal de detener la obra fue combatido en tribunales por el gobierno capitalino y desestimado en definitiva por el entonces Tribunal de lo Contencioso Administrativo del Distrito Federal, hoy Tribunal de Justicia Administrativa de la Ciudad de México, presidido en ese momento por Yasmín Esquivel Mossa.
El Plan Maestro del proyecto, obtenido por Proceso, fue elaborado por la firma Sistemas Integrales de Gestión Ambiental (Sigea), una consultora ambiental que tiene como uno de sus directores asociados a Gabriel Quadri, excandidato presidencial del Partido Nueva Alianza y exdirector del Instituto Nacional de Ecología (INE).
Entre 2001 y 2006 el director general de Sigea fue el ingeniero civil Alejandro Rafael Nyssen Ocaranza, quien coincidió con Quadri en el INE durante el gobierno de Ernesto Zedillo. De enero de 2007, al inicio del gobierno de Ebrard, a junio de 2010, Nyssen fue director general de Regulación Ambiental de la Sedema del entonces Gobierno del Distrito Federal.
En esa condición de funcionario, en agosto de 2009 autorizó en menos de un mes la MIAG elaborada por Sigea para el Plan Maestro y solicitada por HSBC, entonces propietaria del proyecto. La autorización dio paso a la llegada de maquinaria pesada y de grandes camiones para comenzar la extracción de toneladas de tierra.
Vecinos intentaron hacer valer la existencia de conflicto de interés y llamar a juicio a HSBC. En una primera instancia, la Primera Sala Ordinaria del Tribunal Contencioso les dio la razón. En mayo de 2014, cuando la obra ya llevaba seis años, declaró la nulidad de la MIAG y le ordenó a la Sedema detener la ejecución del Plan Maestro aprobado por Nyssen Ocaranza.
La resolución fue apelada por la Sedema, a cargo entonces de Tanya Müller García, en el gobierno de Mancera.
Los desarrolladores pudieron seguir con el proyecto en enero de 2015, cuando la Sala Superior del Tribunal de lo Contencioso Administrativo revocó la nulidad y archivó en definitiva el caso. Los magistrados de la justicia administrativa argumentaron que la demanda se presentó de forma extemporánea, tres años después de iniciada la obra. En una resolución unánime dijeron además que no se demostró el “interés jurídico” por no haber demostrado daños y perjuicios en las viviendas vecinas a causa de la obra.
El arquitecto, Miguel Galicia Muñoz, presidente de la Asamblea de Ciudadanos del Pueblo de Xoco, asegura a este semanario que las construcciones colindantes con el predio de Real de Mayorazgo 130 sufrieron hundimientos, cuarteaduras y otros daños cuando se construyó el llamado Muro Milán para el estacionamiento subterráneo donde se proyectaron inicialmente 10 mil 978 cajones.
Una de las afectadas fue la iglesia de San Sebastián Mártir, edificada en 1663, por lo que está catalogada con valor artístico por el Instituto Nacional de Bellas Artes. Es el mismo templo donde se grabó el polémico video de La niña bien para apoyar la campaña del ahora presidente Andrés Manuel López Obrador. Sus muros tuvieron que ser reforzados debido a que quedaron colindantes con la obra del Muro Milán.
Denuncias vecinales
La resolución definitiva del Tribunal Administrativo de la capital a favor de continuar la obra fue aprobada por la Sala Superior, bajo la presidencia de Esquivel Mossa, designada ministra de la Suprema Corte de Justicia de la Nación por el Senado en marzo pasado, a propuesta de López Obrador.
Su nombramiento como ministra fue cuestionado por el conflicto de interés en que incurrió cuando, como presidenta de ese tribunal, también votó a favor en un juicio que favoreció a la empresa de su esposo, José María Riobóo, durante la construcción de la supervía poniente (Proceso 2209).
Construida al final del gobierno de Ebrard, la Manifestación de Impacto Ambiental (MIA) de la supervía fue también elaborada por Sigea y asimismo avalada por el Tribunal encabezado por la ahora ministra, luego de que fue impugnada por Greenpeace y vecinos de la zona.
La construcción del complejo no sólo continuó, sino que se fue ampliando con nuevos permisos de la delegación Benito Juárez y del gobierno central. Una investigación administrativa de la Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial (PAOT), de la Ciudad de México, documentó una larga serie de permisos obtenidos por los desarrolladores desde la década pasada en esos dos niveles de gobierno para la realización del proyecto y sus posteriores ampliaciones.
La PAOT intervino a petición de las quejas vecinales interpuestas en 2015, 2017 y 2018 por presuntos incumplimientos en materia de desarrollo urbano, construcción, ocupación de la vía pública y en materia ambiental por emisión de partículas, ruido y derribo de árboles. La Procuraduría ha recibido 25 denuncias de los vecinos, el número más alto para un proyecto.
La indagatoria encontró que, entre 2011 y 2017, la entonces delegación Benito Juárez otorgó una decena de permisos de construcción y cuatro prórrogas para la ejecución del proyecto y sus ampliaciones.
La autorización más reciente, que tiene vigencia hasta febrero de 2020, permitió la modificación del proyecto para ampliar la Torre Mitikah de 60 a 65 niveles, además de la construcción de nueve sótanos de estacionamiento en lugar de los seis iniciales. Ese permiso también autorizó 22 pisos para otra de las torres, pero los desarrolladores construyeron 23.
Además de los numerosos permisos de la administración local de Benito Juárez, los desarrolladores lograron cuanto quisieron de la Sedema y de la Seduvi, en los gobiernos de Ebrard y el de Mancera, porque así se lo permitieron los instrumentos diseñados por ambas administraciones.
En diciembre de 2016 la Dirección General de Desarrollo Urbano de la Seduvi, cuando la secretaría ya estaba al mando de Felipe de Jesús Gutiérrez, autorizó la reconfiguración del potencial constructivo para incrementar de 60 a 65 pisos la Torre Mitikah. La justificación fue que no había variación de la altura, sino reducción del tamaño de los entrepisos.
Al año siguiente la Dirección General de Regulación Ambiental de la Sedema dio una nueva MIA. Fue para el proyecto llamado “Plan Maestro 2 Mitikah” de reconfiguración del edificio. La delegación Benito Juárez también lo aprobó.
La PAOT tiene registradas cuatro MIA otorgadas al complejo, sin que se haya hecho un estudio sobre el impacto acumulado de esos cuatro permisos. Tampoco de las afectaciones totales al entorno con los otros desarrollos que se han construido en Xoco después de iniciada la obra de Mitikah.
Cadena de complicidades
El EIU, a cargo de la Seduvi, ha sido la clave para incrementar la dimensión de la obra. En septiembre de 2009 autorizó 858 mil 421 metros cuadrados de construcción. Dos años después hubo una prórroga del Estudio de Impacto Urbano.
Después, ya con Gutiérrez como titular, la Seduvi aprobó la modificación del EIU “para la construcción de siete en lugar de seis (edificios) originalmente proyectados” en uno de los predios, con lo que la construcción autorizada pasó a 1 millón 28 mil 17.96 metros cuadrados. De ellos 501 mil 960 serán subterráneos, para los estacionamientos.
Las especificaciones de esa autorización refieren en total nueve construcciones en los dos terrenos: una torre de vivienda de 23 niveles; el hospital de 11; la Torre Mitikah, de 65; la Torre Churubusco, de 35; un centro comercial de cinco; una torre de consultorios de 10; la Torre Coyoacán, de 35; la Torre Universidad, de 35, y el Centro Bancomer, de cinco.
Siete de esas obras se levantan sobre el predio de Real de Mayorazgo 130. Las otras dos –las torres Coyoacán y Universidad– están proyectadas sobre el terreno de Avenida Universidad 1200, pero aún no se han construido. Los vecinos opositores al proyecto tratan de impedirlo.
Uno de sus argumentos es que sobre ese predio hay vestigios de la población teotihuacana que habitó en la zona hace mil 700 años. Todavía en agosto de 2018 el Instituto Nacional de Antropología e Historia (INAH) dio a conocer que hizo trabajos de recuperación de cientos de figurillas y otro material en lo que, presumen, fue una aldea teotihuacana. Los propios arqueólogos determinaron incluso que es el origen del pueblo de Xoco. La existencia de los vestigios arqueológicos se conoció desde 1977, cuando se construyó el Centro Bancomer.
Los vecinos pretenden la creación de un museo de sitio como parte del complejo. Pero durante la indagatoria de la PAOT, el INAH negó que existieran esos vestigios.
La resolución de la Procuraduría Ambiental, fechada el 7 de febrero de este año, ya en la administración de Claudia Sheinbaum, indica que el 7 diciembre del año pasado el INAH le “informó que no existen hallazgos de vestigios arqueológicos en el predio mencionado”, lo cual podría ser corroborado por la Dirección de Salvamento Arqueológico de la Coordinación Nacional de Arqueología.
Los vecinos, sin embargo, aseguran tener un acuerdo con el INAH para construir un museo de sitio con los vestigios recuperados. Pero el lugar no está definido, pues una de las torres está proyectada para ser construida sobre parte de la zona donde se han hecho los hallazgos. Requerido por los reporteros durante semanas, el instituto se negó a responder.
El apoyo de las autoridades federales a la megaobra viene desde el gobierno de Felipe Calderón. En julio de 2011 el INAH dio su aval para la construcción del Muro Milán, que afectó los muros del templo de San Sebastián Mártir.
En enero siguiente el INAH se vio obligado a autorizar la construcción de trabajos en contrafuertes del templo para resistir el empuje de la obra destinada a los estacionamientos.
El espacio peatonal
A pesar de su magnitud e impacto en los servicios, la aprobación del proyecto del EIU se hizo eco de lo propuesto por los desarrolladores en el Plan Maestro. Según Sigea, las necesidades en materia de vialidad y de agua y drenaje pueden ser resueltas con “medidas de mitigación”.
Las proyecciones de ese Plan Maestro indican que el complejo generará una demanda de agua potable de 2 millones 299 mil 494.14 metros cúbicos al día, y las descargas residuales serán de mil 434.24 metros cúbicos al día.
En el caso del agua potable, la Sedema le autorizó la perforación de un pozo profundo. Según la Asamblea Ciudadana de Xoco, Mitikah tendrá ocho pozos con una capacidad de más de 8 millones de litros de agua.
Para resolver la circulación de casi 13 mil autos más en el área del complejo, el gobierno de Miguel Ángel Mancera dio otro permiso que terminó por desbordar la indignación de los vecinos organizados: la entrega de un tramo de la calle Real de Mayorazgo a Funo para la construcción de un paso deprimido. Los desarrolladores lo presentan como Plaza Integración, porque es la obra que le permitiría unir las construcciones de los dos predios.
Oficialmente se trata de la creación de “un espacio público peatonal” en la calle, “implementando un deprimido”. En la práctica, se trata de integrar los dos terrenos usando el tramo de la calle sobre el predio Real de Mayorazgo 130 y de esa manera facilitar la circulación de los vehículos del complejo.
Para la obra era necesario el derribo de 80 árboles del camellón. En mayo pasado se talaron 53, según la investigación de la PAOT. Se ganaba así espacio para diseñar más carriles. A los vecinos, que utilizan la calle para llegar al Metro, los confinaban a una banqueta de un metro en el deprimido.
El consentimiento fue otorgado por la Oficialía Mayor del gobierno de Mancera, instancia responsable de los Permisos Administrativos Temporales Revocables, por medio del cual el gobierno capitalino autoriza a particulares el uso de bienes inmuebles propiedad de la Ciudad de México, sin importar si son de dominio público o privado. El gobierno de Mancera entregó a Funo el permiso con “título oneroso por 10 años”.
La Asamblea Vecinal insiste en que ese deprimido no se va a construir: “¿Qué va a pasar con los 13 mil coches y demás que van a llegar? Ese es un problema de Fibra Uno. Si nos dicen que su solución es tumbar casas y abrir un eje, vamos a ver si nos dejamos. Ese va a ser un verdadero problema que no tomaron en cuenta quienes quisieron y permitieron aquí el complejo arquitectónico más grande de América Latina”. l
