Los últimos 10 años un gigante se ha apropiado de los espacios de uno de los barrios emblemáticos de la ciudad, uno de sus pequeños pueblos originarios: Xoco. En 2009 comenzó la invasión por parte de una constructora, Ideurban, que le pasó la estafeta a Fibra Uno, que está erigiendo ahí un complejo habitacional y comercial que triplicará la población de la zona, que ya causa estragos –tala indiscriminada y caos vial– y causará más –amparada por las autoridades– cuando funcione al ciento por ciento. Es Mitikah, la “Ciudad Viva” que ya cuenta con una torre que tendrá 65 pisos en el extremo sur de la alcaldía Benito Juárez.
Los vecinos del barrio de Xoco ignoran contra quiénes se enfrentan desde hace una década. Sólo saben que un gigante se está asentando en lo que fue un pequeño pueblo originario, en el sur de la Ciudad de México.
En 2009, cuando decenas de camiones pesados empezaron a circular por las estrechas calles de la colonia, los habitantes del lugar iniciaron una pelea para la que no estaban preparados. Nadie les dijo que eso era el comienzo del desarrollo inmobiliario más grande de América Latina.
Ni la entonces delegación Benito Juárez, gobernada por el PAN, ni la administración de quien era el jefe de Gobierno de la Ciudad de México, Marcelo Ebrard –ahora canciller–, les avisaron que el barrio había sido escogido para albergar a miles de residentes y visitantes que terminarán triplicando la población del lugar, sin contar la que se ha sumado en años recientes debido a otros grandes desarrollos.
Mucho menos les dijeron que ese complejo afectaría los vestigios arqueológicos y la herencia arquitectónica del siglo XVII del barrio, ni que arrasaría con 200 árboles, al menos los autorizados por la delegación. O que podrían perder una calle –su acceso al Metro–, en beneficio de los casi 11 mil vehículos inicialmente proyectados para transitar por el desarrollo, pero que llegarán casi a 13 mil, según las modificaciones al proyecto autorizadas por los gobiernos de Ebrard y de su sucesor, Miguel Ángel Mancera.
La ciudad de Funo
Sobre dos terrenos en Avenida Universidad y en la calle Real de Mayorazgo se está levantando un complejo que tiene autorizadas nueve torres, incluida una de 65 pisos ya construida. Son para uso habitacional, comercial, de oficinas y servicios. Por ahora ya se construyó y funciona un hospital, el San Ángel Inn, además de que se proyecta un hotel de 405 habitaciones. Todo en 1 millón 28 mil metros cuadrados de construcción, la mitad de ellos subterráneos para nueve niveles de estacionamientos.
Los primeros desarrolladores, la empresa Ideurban y la aseguradora Prudential, bautizaron el conjunto como Mitikah, Ciudad Progresiva. Los actuales dueños la llaman Mitikah, Ciudad Viva. El propietario es Fibra Uno (Funo), el mayor fideicomiso de inversión en bienes raíces de México.
El emblema del complejo es la Torre Mitikah, de 65 pisos y 267 metros de altura. Es ya el rascacielos más alto de la Ciudad de México, el segundo del país después de la Torre KOI, de Monterrey, y el cuarto en Latinoamérica.
La magnitud del complejo se ha incrementado respecto del proyecto original autorizado en 2009. Y aún puede demandar más metros de construcción. Las sucesivas administraciones panistas en Benito Juárez y del PRD en el Gobierno de la Ciudad de México avalaron las modificaciones al amparo de los instrumentos técnicos creados para la explotación inmobiliaria en la capital del país.
De acuerdo con documentación sobre la megaobra, consultada por los reporteros, resoluciones judiciales y entrevistas con vecinos del lugar, exfuncionarios de la delegación y funcionarios actuales del gobierno de la capital, el complejo es la muestra más acabada de cómo se decidió favorecer a los desarrolladores inmobiliarios mediante mecanismos opacos que han devenido en construcciones que son “focos rojos” para la capital, por su impacto en el entorno urbano.
Planeado para ejecutarse en cinco años, el proyecto ya duplicó el tiempo de construcción y no se sabe cuándo terminará, aunque en su reporte a la Bolsa Mexicana de Valores correspondiente al primer trimestre de este año, Funo informó que el complejo quedará listo en 2024.
Hasta ahora, en el predio ubicado en Real de Mayorazgo 130, siete edificaciones ya están avanzadas, incluso algunas terminadas, como la Torre Mitikah, que ya domina el panorama a un lado del Centro Coyoacán.
Los otros dos edificios autorizados ni siquiera han comenzado a construirse, al menos a simple vista, porque el predio, abundante en árboles, ha sido tapiado. Ambas torres, de 35 pisos cada una, están proyectadas sobre el terreno de lo que fueron las oficinas del Centro Bancomer, en Avenida Universidad 1200. En conjunto, entre los dos predios se tienen autorizados 224 niveles.
A los predios los separa la calle Real de Mayorazgo. Para integrarlos, los desarrolladores cuentan con un permiso que les dio el gobierno de Mancera, ahora coordinador del PRD en el Senado, para convertirla en acceso al estacionamiento del complejo. Quieren ampliarla a cuatro carriles. Para ese propósito, Funo taló 53 árboles en mayo pasado, provocando movilización vecinal e indignación pública, lo que obligó a la intervención del gobierno de Claudia Sheinbaum.
Pero la empresa tiene permiso para derribar aún más. Durante la administración de Mancera, la Oficialía Mayor le autorizó talar 80 árboles en ese tramo al darle el llamado Permiso Administrativo Temporal Revocable (PATR).
Esto se sumó al derribo de 119 árboles hace 10 años, con la aprobación del gobierno de Ebrard. Las secretarías de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) y la de Medio Ambiente (Sedema), avalaron la tala adicional.
El PATR le permite a los desarrolladores quedarse con un tramo de la calle Real de Mayorazgo a fin de desahogar el tráfico del complejo. La nueva tala, sin embargo, estaba condicionada al visto bueno del Sistema de Aguas de la Ciudad de México (Sacmex) y de la Secretaría de Movilidad.
Ante la protesta social por el derribo masivo de árboles, la Sedema decidió multar a Fibra Uno con 40 millones 883 mil 537 pesos. La sanción apenas representa el precio de venta de uno solo de los penthouses más grandes del complejo. En total, Ciudad Viva tiene autorizadas 8 mil 769 viviendas. Los precios de los departamentos van de 6 millones de pesos por 60 metros cuadrados a 37 millones por 307 metros cuadrados.
La respuesta de la empresa fue impugnar la multa con el argumento de que la obra “cumple con toda la normatividad aplicable, incluyendo la ambiental”. Fernando Álvarez Toca, vicepresidente de Finanzas de Funo, en declaraciones citadas por el periódico La Jornada el 19 de junio pasado, señaló que “las autoridades tienen interpretaciones distintas”, por lo que el fideicomiso busca la revisión de la multa. No obstante, ya depositó una fianza por los más de 40 millones de pesos.
Una de esas interpretaciones es la de la Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial (PAOT). Mariana Boy Tamborrell, su titular, asegura que Funo estaba impedida de derribar los árboles porque carecía de los vistos buenos del Sacmex y la Secretaría de Movilidad. En entrevista explica que el permiso era para derribar 80 árboles, 74 de la calle Real de Mayorazgo y seis en lo que fue el Centro Bancomer, el terreno de Avenida Universidad 1200.
La PAOT constató la tala de 53 ejemplares, por lo que presentó una denuncia penal, al margen de la sanción administrativa de la Sedema. La denuncia por delitos ambientales se interpuso contra Funo, “no en contra de las personas físicas, que es lo que normalmente sucede en la ciudad y en este país.
“Lo que estamos buscando es que el inversionista tenga un impacto fuerte. Estamos hablando de una sanción que pudiera ser de 2 mil días de ingreso de la empresa por el derribo del arbolado”, asegura Boy Tamborrell (Ver recuadro).
La denuncia está radicada en la Fiscalía Especializada en Delitos Ambientales y Protección Urbana, de la Procuraduría General de Justicia de la Ciudad de México. De lo que podría alcanzar esa eventual multa, da cuenta el valor de los activos de la inmobiliaria: 268 mil 599 millones de pesos, según el reporte financiero de la empresa al segundo trimestre de este año.
A partir de la tala, el complejo entró en una nueva incertidumbre después de varios retrasos sufridos por falta de permisos y financiamiento. El complemento de la obra está en manos de la jefa de Gobierno, aunque empresarios inmobiliarios se han reunido directamente con el presidente Andrés Manuel López Obrador.
En plena controversia por el derribo de los árboles, el pasado 10 de mayo López Obrador recibió en Palacio Nacional a dos de los más importantes desarrolladores inmobiliarios del país. Ese día, el jefe del Ejecutivo anunció en su cuenta de Twitter que se había reunido con los empresarios Abraham y Elías Cababie. Ambos formaron parte del Consejo de Administración de Fibra Uno entre 2013 y 2015, cuando el fideicomiso adquirió el proyecto Mitikah, después de haber pasado por los bancos HSBC, de Hong Kong, y el Deutsche Bank, de Alemania.
Ciudad Viva es la obra más importante de Funo en todo el país y se financia con recursos del mercado bursátil. No hay un rostro visible al que los pobladores originarios de Xoco identifiquen en la defensa de lo que queda del pueblo y ni siquiera tienen interlocución con la firma inmobiliaria.
En 2009, cuando comenzó la obra, los vecinos se manifestaron y cerraron el tráfico en Río Churubusco, pero llegaron los granaderos a disolver la concentración. Cuando el desarrollo ya llevaba ocho años hubo un acercamiento de parte de la empresa, pero “sólo fue para que nos mostraran la maqueta de su proyecto. No fue para preguntarnos, sino para decirnos lo que iban a hacer. Hubo enojo de los vecinos y se acabó la reunión”, dice a Proceso el arquitecto Miguel Galicia Muñoz, presidente de la Asamblea Ciudadana del Pueblo de Xoco.
Ese fue el segundo y último encuentro que tuvieron. El primero había sido ese mismo año en la entonces delegación Benito Juárez, “pero también acabó en nada cuando los funcionarios de la delegación y del Gobierno de la ciudad no pudieron responder a nuestras inquietudes, como lo relativo a los impactos en la vialidad y al consumo de agua”.
Barrio cultural
El barrio de Xoco es una de las sedes de la vida cultural en la Ciudad de México. Alberga a la Cineteca Nacional, al Instituto Mexicano de la Radio (Imer), la sala de conciertos Roberto Cantoral y a la Sociedad de Autores y Compositores.
Aun cuando la construcción del Imer significó el desplazamiento de algunos vecinos, “lo aceptamos muy bien”, asegura el representante de la asamblea vecinal.
Pero en una década, en sus apenas tres kilómetros de extensión, el barrio ha sido invadido por grandes desarrollos inmobiliarios: Agatha, en Mayorazgo de Solís y Eje 8; Vanity y Grand Park City Tower, en Avenida Cuauhtémoc y Eje 8. Sólo este último tiene mil 500 departamentos. Además, el barrio ha visto la transformación de casas en condominios. Protegidos por rejas y casetas de seguridad, los nuevos habitantes de Xoco son ajenos a la vida y tradiciones del barrio.
Hasta antes de esas construcciones el barrio tenía cuando mucho 3 mil habitantes, apunta el representante vecinal.
Mitikah prevé 10 mil nuevos habitantes sólo en su proyecto. “Todo empezó con el Programa General de Desarrollo de la delegación, que permitió las grandes construcciones a través del cambio del uso de suelo”, asegura Galicia.
Explica que en el caso de Mitikah, “lo hicieron de una manera muy mañosa”: sacaron permisos de construcción tipo B, que no llamaron la atención. Luego cambiaron a tipo C y después hubo una prórroga de esa licencia, una segunda y una tercera hasta llegar al Polígono de Actuación, con el que cambiaron completamente el uso suelo para ese proyecto que es el más grande en la Ciudad de México”.
El presidente de la Asamblea Ciudadana asevera: “No nos avisaron. Es uno de los grandes reclamos que tenemos. Jamás nos han informado de nada, a pesar de que la normativa requiere la opinión de los vecinos. Todo se hizo entre las autoridades y los desarrolladores”.
Las reuniones con los vecinos, sin los desarrolladores, han empezado a darse en este gobierno. Pero el gigante ya se está levantando y las nuevas autoridades sólo están en condiciones de ofrecer a los habitantes de Xoco medidas de mitigación.
Desde la primera reunión que tuvieron los representantes del pueblo de Xoco con las autoridades implicadas, en mayo de 2018, la directora general de Evaluación de Impacto y Regulación Ambiental de la Sedema, Andreé Lilián Guigue Pérez, fue clara:
“Son 10 años que lleva este proyecto, yo no puedo hacer nada de lo que pasó en 2009. Nosotros no podemos parar esa obra. En este momento tengo que ser práctica y realista, tengo que resolver las cosas que puedo. No queremos prometer lo que no vamos a cumplir… Estamos construyendo acuerdos a partir de los márgenes que tenemos.”
Ese discurso se ha mantenido en posteriores reuniones de vecinos con representantes de las autoridades implicadas, que incluyen a la Sedema, la Seduvi, Protección Civil, Sacmex, el Instituto Nacional de Antropología e Historia y la PAOT, principalmente.
En el encuentro más reciente, el pasado 16 de julio, la misma funcionaria de plano soltó en las instalaciones de Sedema, en el Centro Histórico de la capital: “Tenemos que situarnos en la realidad de la Ciudad de México. Hay una normatividad que atender… Mitikah tiene más de 10 años de construcción. No puedes ir en contra de 10 años de construcción nomás porque sí. Se tienen que dar muchos elementos. Los desarrolladores no venían haciendo algunas cosas bien, pero también son parte de la ciudadanía y también pelean derechos”.
Reconoció que en materia de desarrollo urbano a Mitikah “le autorizaron todo, mientras que en materia de impacto ambiental, estamos aguantando… no tenemos argumentos para ir a cerrar la etapa de la Torre Mitikah. Lo que vamos viendo es cómo tienen que mitigar, así como en materia de movilidad”.
La Seduvi fue consultada sobre el alcance que tendrá el complejo para la actual administración. Al cierre de esta edición no había respondido.
Decreto lopezobradorista
Mitikah es obra de Marcelo Ebrard. Junto con la Torre Mayor, en Paseo de la Reforma, fue su gran proyecto como jefe de Gobierno, asegura en entrevista Ricardo Pascoe, delegado en Benito Juárez durante el gobierno de Cuauhtémoc Cárdenas (1997-2000), cuando el PRI perdió el control de la capital del país.
Dice que la actual jefa de Gobierno, Claudia Sheinbaum, “está entrampada” porque es un proyecto que involucra a personajes de Morena, aunque también pasa por la gestión de Miguel Ángel Mancera.
Para Pascoe, quien fue embajador de México en Cuba en el gobierno de Vicente Fox, la especulación inmobiliaria en la Ciudad de México se disparó en 2000, cuando López Obrador emitió su Bando de Gobierno número 2, en cuanto asumió la administración de la capital.
Fue un decreto de gobierno, que no pasó por la entonces Asamblea Legislativa del Distrito Federal y que hizo posible cambiar los usos de suelo en cuatro delegaciones centrales de la ciudad para repoblarlas. Cuauhtémoc, Benito Juárez, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza tendían a despoblarse y la infraestructura urbana estaba en desuso, como en el caso de las escuelas.
“El planteamiento del Bando 2 era correcto. Pero López Obrador lo encubrió diciendo que iban a construir vivienda de interés social. Desde entonces a la fecha, sólo 5% ha sido de interés social y 95% es de interés medio y alto, aprovechando esas mismas reglas que se supone no eran para ellos. El planteamiento fue demagógico porque en realidad era un acuerdo con los desarrolladores para abrir los usos de suelo. Ahí empezó el boom inmobiliario”, afirma el exdelegado.
El sucesor en la capital, Marcelo Ebrard, superó el Bando 2 al reformar la “Norma 26 para impulsar y facilitar la construcción de vivienda de interés social y popular en el suelo urbano”, que había sido publicada por López Obrador en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 8 de abril de 2005.
En agosto de 2010 la entonces Asamblea Legislativa la reformó para quedar como la “Norma para incentivar la producción de vivienda sustentable”, de interés social y popular. Con ese cambio se ampliaron las facilidades de construcción a toda la ciudad y no sólo a las cuatro delegaciones centrales.
Mancera “le siguió dando vuelo al asunto” con el mejoramiento de instrumentos para flexibilizar las normas sin tener que recurrir al Congreso y sin consultar a los vecinos, dice Pascoe.
Es el caso de los llamados Polígonos de Actuación, que permiten la relocalización de usos o destinos del suelo, y las “transferencias de potencialidades”, por las que se ceden derechos de la intensidad de construcción a un tercero.
También están los PATR, que le dan al gobierno capitalino la facultad de permitir a una persona física o moral el uso de bienes inmuebles propiedad de la Ciudad de México, ya sea de dominio público o privado.
Otro instrumento es el “sistema de actuación por cooperación”, que consiste en el desarrollo de proyectos en los Polígonos de Actuación por parte de los propietarios, con facilidades de la Seduvi en la tramitación de licencias, permisos y autorizaciones a las constructoras. Este sistema lo publicó Mancera en la Gaceta Oficial en abril de 2015. Mitikah ha sido posible por todos esos instrumentos.
Sobre la continuidad de esa política pública Pascoe refiere el caso de Felipe de Jesús Gutiérrez, quien como director en Seduvi –en la administración de Ebrard– emitió en sólo seis días el dictamen favorable del Polígono de Actuación por el cual se permitió el cambio de uso de suelo para el complejo de Mitikah. En su gobierno, Mancera puso a Gutiérrez al frente de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, desde donde siguió dando facilidades al proyecto.
“Sheinbaum está entrampada en esa continuidad conceptual que se inició con López Obrador. En el caso de Mitikah es muy difícil que pueda revertir los permisos ya otorgados”, afirma Pascoe.
La Asamblea Ciudadana pretende que Sheinbaum revierta los permisos para que se construyan las dos torres de 35 pisos de cada una en el predio de avenida Universidad. Según los vecinos, la jefa de Gobierno busca que los desarrolladores reconsideren el proyecto para que en lugar de esas dos torres construyan una plaza comercial de dos o tres niveles.
Los vecinos también quieren echar para atrás la construcción del deprimido. “Ese definitivamente no. Quieren que pasemos por abajo y nos ofrecieron un espacio de un metro para pasar a un lado de los coches. Sheinbaum dice que el deprimido no va”, confía Galicia Muñoz.
Con la Sedema, los vecinos tienen incluso un proyecto alternativo para la calle Real de Mayorazgo. La intención es recuperar la zona arbolada y el paso peatonal e incluso levantar un antimonumento por el derribo de los árboles por parte de Mitikah.
En enero y abril el pueblo festeja a San Sebastián, su santo patrono, pero las calles para la celebración, de por sí estrechas, son cada vez más difíciles de transitar. Rotas algunas por la obra, cerradas otras y unas ocupadas por los vehículos de las empresas y empleados de las constructoras, han quedado colapsadas cuando pesados camiones se han quedado atorados.
Otras más han perdido árboles de 40 o 50 años que estaban fuera de la zona de los permisos de tala, pero que estorbaban para la reconfiguración e integración de los nuevos vecinos al complejo.
En periodo vacacional la circulación tiene más desahogo, pero a los viejos habitantes del asfixiado Xoco aún les quedan años de pelea para no permitir más construcciones, aunque saben que el barrio, cada vez más reducido, está condenado a vivir con el gigante que los invadió. l
