Las grandes operadoras de fondos, las habituales en Wall Street, explotan ahora una nueva mina de oro: debido a la crisis hipotecaria, muchas familias estadunidenses son incapaces de seguir pagando sus viviendas, así que el banco se las quita y aquellas empresas compran esas casas a precio de ganga, para venderlas luego muy caras. Y vuelven a empezar. Lo malo es que, en el camino, muchos se quedan literalmente en la calle y lo que ocurre en Estados Unidos se repite en muchos otros países.
Tiffany, de 36 años, malvive en la calle con su esposo desde que el año pasado se quedaron sin trabajo y no pudieron afrontar su hipoteca.
Malia, que ronda los 70 años, muestra la vivienda que acaba de estrenar, de su propiedad y financiada en 95% por el Estado: “¡Nunca imaginé vivir en una casa con bañera!”, afirma mientras la señala.
Es la gran diferencia entre vivir en la gran potencia económica mundial y en un país que hasta hace poco se consideraba del Tercer Mundo. Pero ojo: Tiffany duerme entre cartones en la avenida Broadway, en Nueva York, el centro económico del mundo. Y Malia estrena casa en Taboao da Serra, en el área metropolitana de Sao Paulo (Brasil), por la que paga sólo 45 reales al mes (10 euros).
Tiffany y Malia simbolizan bien las dos respuestas en las antípodas ante la crisis mundial que arrancó en Estados Unidos en 2007, precisamente por el estallido de las subprime, las hipotecas concedidas a ciudadanos pobres sin posibilidades reales de devolverlas y convertidas en “activos financieros” que, empaquetadas en bonos, contagiaron el mundo. Estados Unidos gastó 614 mil millones de dólares para parar el golpe, pero dejó la recuperación del mercado inmobiliario completamente en manos de Wall Street y sus fondos, muchos de los cuales paradójicamente habían impulsado las prácticas que llevaron al crash.
En Brasil, en cambio, se respondió con la implicación pública también para el acceso a la vivienda con el programa Mi Casa, Mi Vida, donde el Estado aporta hasta 95% de la financiación para los hogares con ingresos por debajo de mil 600 reales al mes (362 euros).
La diferencia social está a la vista: desde el inicio de la crisis, en Estados Unidos se contabilizan 12 millones de desahucios y los homeless (“sin techo”) superan los 3.2 millones. Sólo en Nueva York, capital mundial de los fondos inmobiliarios, hay 60 mil homeless, la mayor cifra desde la Gran Depresión de 1929, y el problema es tan agudo que forma parte del paisaje de la prensa –The New York Times entrevistó y retrató docenas de casos, incluido el de Tiffany– y hasta de la cartelera, con Richard Gere en el papel de homeless en la recién estrenada Time out of mind. Hace 40 años que no se construye vivienda pública y las listas de espera son ya de 10 años.
Por su parte, Brasil sigue siendo uno de los países con más homeless, pero hasta los más críticos con Mi Casa, Mi Vida –Guillherme Boulos, portavoz del Movimiento de Trabajadores Sin Techo (MTST), recalca que “los que más han ganado son las grandes constructoras”– admiten la importancia de lo conseguido: desde 2009 han subido mucho los precios, pero este programa ha entregado 2.7 millones de viviendas de 45 a 60 metros cuadrados a familias pobres, que afrontan sólo entre 5% y 10% del costo.
El de Malia forma parte de un complejo de 400 viviendas con zonas comunitarias, como juegos para niños, construido en coordinación con el MTST. En el recibidor destaca un cartelito: “Esta casa se ha conquistado con lucha”.
La paradoja es que en este pulso mundial por la vivienda tras la crisis global –¿es un “activo financiero” o un lugar para vivir al que todos deberían tener derecho?– parece claro que se está decantando a favor de Wall Street.
Los grandes fondos de capital riesgo se han quedado a precio de saldo con una gran cantidad de las viviendas de las clases populares que no han podido afrontar la hipoteca, y las tienen ahora en alquiler a la espera de un nuevo ciclo alcista que les permita venderlas con plusvalía.
De Manhattan al mundo
Nunca ha habido tantas casas en alquiler propiedad de Wall Street. Según estimaciones de Morgan Stanley, sólo en Estados Unidos hay 528 mil tras el desembolso de 68 mil millones de dólares desde 2011. El líder es Blackstone, el gigante del capital de riesgo, que se ha convertido también en la compañía con más activos inmobiliarios del mundo. Wall Street ha extendido la misma práctica en muchos otros países que han seguido su misma receta, como España. También bajo el liderazgo de Blackstone, ha adquirido con grandes descuentos vivienda social en Madrid y la gestión de cartera hipotecaria del Catalunya Banc, rescatado con fondos públicos.
En cambio Brasil está sumido en una grave crisis económica e institucional, asediado por los mercados, que tienen su epicentro precisamente en Wall Street y han puesto al gobierno contra las cuerdas. Para tratar de aplacarlos, se han aprobado recortes que afectan de forma sustancial Mi Casa, Mi Vida, con un tijeretazo de más de 40%. Blackstone, presente en el país desde 2010 en alianza con Patria Investimentos, ha abierto oficina propia, atraído por las oportunidades. Antes del verano adquirió ya dos edificios para locales comerciales, segmento en que los precios han caído significativamente.
Con los Estados renqueantes, acosados por la deuda pública disparada tras los sucesivos rescates a la banca, Wall Street se afianza como el nuevo casero del mundo.
Este modelo en expansión internacional se ensayó en Nueva York a principios de la década de 2000, cuando los fondos no se limitaron a la compraventa, sino que se lanzaron al alquiler a gran escala a la espera de que subieran más los precios para vender. Y mientras tanto, ingresar lo suficiente como para pagar los créditos y a los bonistas.
“La entrada masiva de fondos en el mercado del alquiler aceleró muchísimo la expulsión de las clases populares de Manhattan, que tuvieron que irse a la periferia”, apunta Juan González, veterano periodista de Democracy Now y columnista del Daily News. “Los nuevos caseros presionaron mucho para aumentar los precios con múltiples artimañas y en pocos años se perdieron 200 mil edificios que eran de renta controlada y pasaron al mercado libre”, subraya.
Cuando la burbuja reventó en Estados Unidos, los fondos tuvieron una oportunidad única: miles de viviendas quedaron libres en todo el país porque los inquilinos eran incapaces de pagar la hipoteca y eran desahuciados a mansalva. Wall Street pudo comprar con descuentos superiores a 60% y, a partir de 2011, cuando el engranaje financiero volvió a funcionar casi con normalidad tras blindarse con riadas de dinero público, se lanzaron a ello.
Blackstone, el líder de todos los fondos de Wall Street, empezó a adquirir viviendas a un ritmo tan febril que hasta The Economist ironizaba diciendo que compraba “como si no existiera el mañana”, a un ritmo de 100 por día. En poco más de un año amasó 48 mil viviendas unifamiliares –sobre todo de barriadas pobres– tras abonar 10 mil millones de dólares, y las agrupó en una filial específica, Invitation Homes, para destinarlas a alquiler.
LivCor, la filial para viviendas multifamiliares –un bloque con varios departamentos en alquiler–, acumula otras 40 mil viviendas. Y Bayview Asset Management, vinculada también con Blackstone, es el segundo fondo que ha adquirido más hipotecas fallidas en las subastas públicas en Estados Unidos –23 mil, equivalente a 19% del total–; es decir: cobrará la hipoteca o se quedará con la casa. El mismo esquema que en España ha aplicado con la cartera de Catalunya Caixa.
Laura Gottesdiener, autora de A dream foreclosed (Un sueño desahuciado) recuerda cómo en pleno crash recorría “barrios enteros con las casas intactas, pero completamente despoblados porque casi todo el mundo había sido desahuciado mientras eran comprados, también enteros, por fondos”.
“Ahora con los alquileres se paga a los fondos que nos llevaron a la crisis y que se quedaron con nuestras casas porque tenían efectivo”, añade.
Pago al contado
El cash (efectivo) es uno de los elementos cruciales que hacen casi imposible que los fondos tengan competidores a la hora de adquirir las viviendas: crean un fondo, atraen inversores con la promesa de alta rentabilidad y acaban reuniendo miles de millones para gastar al contado cuando encuentren una oportunidad.
Blackstone ha recaudado por esta vía desde 2011 casi 40 mil millones de dólares para gastar en gangas inmobiliarias por el mundo: 12 mil 200 en su fondo global de 2012; 6 mil 600 en un fondo para compras específicas en Europa (2014), 4 mil 200 para Asia (2014) y otros 15 mil 800 millones para el nuevo fondo global de 2015, que incluye España y Brasil. Se trata de récord históricos de recaudación sucesivos para Europa, Asia y el mundo.
La fiebre inversora ayuda a entender por qué la compra masiva de vivienda a cargo de Wall Street es una tendencia de futuro: se ha recaudado con este fin muchísimo dinero –en 2014 se juntaron 92 mil millones de dólares, también récord histórico, según la consultora Preqin– y todavía está por invertir. Preqin calcula que los fondos inmobiliarios tienen pendiente de gastar aún 200 mil millones, cifra sin precedente.
Y no se trata simplemente de gastar: hay que conseguir luego retornos inmediatos (con los alquileres) para pagar las altas rentabilidades prometidas, muy por encima de la Bolsa. Los de Blackstone, por ejemplo, que arrancaron en 1991 –entonces sin alquileres de vivienda–, han logrado una rentabilidad media de 18% al año.
La evolución de Blackstone en los últimos años ayuda a entender la “fiebre del oro” de Wall Street en un momento en que la mayoría de los ciudadanos se siente en el hoyo de la crisis. Los activos de Blackstone han pasado desde 2008 de 94 mil millones de dólares a 332 mil millones, impulsados por la división inmobiliaria –incluye hoteles y edificios comerciales–, cuyos activos han saltado de 24 mil a 91 mil millones en el mismo periodo, y los beneficios declarados, de 348 millones a 4 mil 300 millones, con una factura fiscal de apenas 4.3% en 2014.
Para Wall Street esta crisis es realmente una época de ensueño. “El mercado estaba destruido y hemos destinado muchos recursos en acciones que ayudarán a volverlo a reactivar”, sostiene un portavoz de Blackstone, que añade: “Es una apuesta arriesgada y, si todo va bien, se ganará dinero. Pero ganar dinero no es ilegal, ¿no?”.
“El problema es que el modelo de negocio incluye de forma inherente una gran presión sobre los inquilinos para ingresar cada vez más”, opina Jonathan Furlong, portavoz de una organización por el derecho a la vivienda, ANHD, que se especializó hace una década en la resistencia frente a los gigantes de Wall Street. Su sede está en Broad Street, al lado mismo de la Bolsa de Nueva York. “Al negocio tradicional del alquiler le bastaba un retorno de 8%. Pero ahora, como hay inversores a los que retribuir, bonos titulizados que abonar y comisiones que cobrar, el punto de partida empieza necesariamente a partir de 20%, y el que lo acaba pagando es el inquilino”.
En un mundo globalizado, los fondos operan simultáneamente en lógicas distintas en función del ciclo económico de cada país, pero con un patrón general común: en el momento cumbre de depresión, compran con grandes descuentos; luego ponen las viviendas en alquiler, suben los precios, venden en la burbuja, recogen las ganancias y vuelta a empezar.
En Brasil, finalizada la burbuja, se están adquiriendo ya viviendas con hasta 20% de descuento, según estimaciones de Ana María Castelo, economista de la Fundación Getulio Vargas, que subraya que “son las clases medias las que tienen riesgo de perder sus casas si la crisis se acentúa, puesto que las más pobres quedaron al margen del mercado con el programa Mi Casa, Mi Vida”.
En España, en cambio, el proceso sigue la misma dinámica que en Estados Unidos y hasta con los mismos protagonistas, liderados también por Blackstone: el gigante de Wall Street ha agrupado en la empresa Anticipa –inspirada en el modelo de Invitation Homes– la cartera de 40 mil hipotecas de Catalunya Banc, por las que aportó 3 mil 568 millones, con más de 40% de descuento, situadas en 75% en Catalunya y particularmente en barrios populares, desde Torre Baró, en Barcelona, a Ca N’Anglada, en Terrassa. Técnicamente lo que asumió Blackstone es la gestión de la cartera, con el ahorro fiscal que ello implica, aunque en la práctica es como si fuera suya.
En paralelo, constituyó otra filial –Fidere– para los alquileres en edificios multifamiliares –el equivalente a LivCor– a partir de la compra de mil 860 viviendas de protección oficial en Madrid, con Ana Botella (del PP). Ahora Fidere suma ya 5 mil 400 viviendas –90% en Madrid– y el pasado julio empezó a cotizar en Bolsa, con lo que afloró ya una plusvalía de 50% en las casas de protección oficial adquiridas como ganga. (…)
El papel público
“El caso español es particularmente escandaloso porque ha sido básico el papel de la administración pública, con cambios de leyes y hasta la privatización activa de vivienda social”, apunta Sonia Vives, investigadora vinculada a un grupo internacional sobre financiación de la vivienda de la Universidad de Lund (Suecia).
Además de facilitar a los fondos vivienda de protección oficial –la Comunidad de Madrid lo hizo también con Goldman Sachs–, el gobierno del PP impulsó a principios de 2013 dos reformas que en buena medida equiparaban el marco legal español al de Estados Unidos y facilitaban en consecuencia el desembarco de los fondos de Wall Street: acercó la fiscalidad del vehículo preferido de los inversores inmobiliarios –aquí se llama socimi, allí reit– para que tributen al 0% en el impuesto de sociedades y gocen de una bonificación de 95% en el de transmisiones patrimoniales. Y, en paralelo, se reformó la ley de alquileres para dar todavía más poder al casero.
Tras la aprobación de ambas reformas, llegó el desembarco. Además de Blackstone, Cerberus se quedó con la cartera hipotecaria de Bankia; TPG, que opera con Caixabank, con un buen paquete de la Sareb; Apollo, otro junto con el de Santander; Lone Star, activos inmobiliarios de Kutxabank y Commerzbank; Goldman Sachs, otro paquete de casi 3 mil pisos de vivienda pública en Madrid… Y el goteo sigue con nuevas adquisiciones cada mes.
El lema con el que Blackstone vende su inversión inmobiliaria a los inversores es muy explícito: Buy it, fix it, sell it. Es decir: se compra, se arregla, se vende. Cuando lo que se adquiere es la cartera fallida de Catalunya Caixa, con 40 mil hipotecas en apuros, ¿qué significa exactamente “se arregla”, sin el cual no habrá nunca el retorno de ensueño prometido a los inversores?
Blackstone asegura que su pócima supone aplicar su know-how profesional en beneficio de todos. Pero los movimientos sociales –y sobre todo la PAH– han puesto en su punto de mira a los “fondos buitre” y han logrado ya importantes triunfos en el Parlament que ponen dificultades a esa idea de “fix it”, como la obligación de dar al hipotecado el derecho de tanteo y retracto para que pueda optar al mismo precio de ganga que los gigantes de Wall Street, la exigencia de ofrecer alquiler social como alternativa al desahucio y multas para las viviendas que lleven dos años vacías.
“Aquí los fondos no van a poder hacer lo mismo que en el resto del mundo”, asegura, orgullosa, Susana Ordóñez, activista de la PAH, que ya ha arrancado a Blackstone daciones en pago y hasta alquileres sociales.
Los Estados quizá se están desarbolando. Pero los movimientos sociales han ganado mucho músculo.
*Texto publicado originalmente por la revista Alternativas Económicas –edición 30, correspondiente a noviembre de 2015–, con cuya autorización Proceso lo reproduce.
