Las estadísticas de la Comisión Nacional de Vivienda y el Infonavit revelan que entre 2006 y 2016 proliferaron los desarrollos urbanos en Jalisco. Sin embargo, los departamentos ocupan cada vez menos espacio, pues miden menos de 40 metros cuadrados. Según el especialista Román Munguía Huato, las autoridades estatales y municipales se subordinaron a los grandes capitales inmobiliarios.
Si la construcción de miniviviendas se convirtió en el gran negocio para los desarrolladores urbanos en los últimos años en todo el país, Jalisco no escapa a este fenómeno social, pues ocupa el sitio 22 en cuando a extensión de los departamentos, que en promedio miden 55.30 metros cuadrados, contra los 75.55 de los departamentos huevito en la Ciudad de México, de acuerdo con el ranking del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda (Infonavit) por entidad federativa.
Entidades como Querétaro, Morelos, San Luis Potosí, Campeche, Coahuila, Estado de México, Nuevo León, Yucatán y Tlaxcala, entre otras, superan a Jalisco en el tamaño de la vivienda.
Según los datos de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) consultados por la reportera, de los 434 mil 179 hogares registrados de 2006 –año del arranque del gobierno del panista Felipe Calderón– a 2016, uno de cada tres ocupa menos de 45 metros cuadrados.
Aquel año fueron edificadas 6 mil 342 viviendas en Jalisco; en 2007 se sumaron otras 60 mil 143. Y aunque el boom de la oferta de casas verticales data de 2011, el 33% de las 94 mil 300 unidades financiadas por el gobierno estatal mediante préstamos están asentadas en una superficie menor a los 45 metros cuadrados.
“Nosotros traemos una colocación de 40 mil créditos hipotecarios anuales en promedio en los últimos cuatro años. De ese total, 15 mil viviendas tienen esa superficie”, comenta el delegado de Infonavit en Jalisco, Mario Macías Robles.
Para que un desarrollador pueda vender departamentos, explica, debe registrar un paquete en el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) y pagarle una comisión por la inspección o verificación mediante empresas subrogadas, que son supervisadas por el mismo instituto.
Y aunque los ayuntamientos se encargan de autorizar el uso del suelo –ya que están a cargo de la tramitología, pues ellos definen dónde y cómo construir, de acuerdo con los planes parciales de desarrollo municipales–, mientras los desarrolladores deben ceñirse a las normas sobre la extensión mínima de construcción y a entregar una vivienda de calidad, los gobernadores y los alcaldes de Guadalajara, Zapopan, Tlaquepaque y Tlajomulco se han subordinado a los grandes capitales inmobiliarios, comenta Román Munguía Huato, profesor investigador de la Universidad de Guadalajara (UdeG).
Tlajomulco es el municipio donde se encuentran los departamentos más pequeños de toda la entidad. Son espacios de 38 metros cuadrados, como es el caso del fraccionamiento Colina Real, y fueron construidos en los últimos 10 años, según informó el ayuntamiento a Proceso Jalisco.
En ese periodo se edificaron 72 mil 774 mil unidades cuyas extensiones son menores a los 45 metros cuadrados, de las cuales 55 mil 316 son horizontales y 17 mil 458 verticales.
En 2014, el entonces alcalde Ismael del Toro Castro, del partido Movimiento Ciudadano –actualmente es coordinador de la bancada naranja en el Congreso local–, autorizó a la constructora Porurco la construcción de mil 265 casas en dos etapas en Colina Real.
Erik Daniel Tapia Ibarra, secretario general del ayuntamiento de Tlajomulco, admite que el gobierno municipal “venía 20 años dependiendo en un 80% de los ingresos que venían de los desarrolladores de licencias de urbanización, licencias de construcción, pago de prediales y pago de transmisiones patrimoniales”.
La política de impulso a la minivivienda continuó con los alcaldes emecistas de 2009 a 2015, periodo en el cual el porcentaje de éstas osciló entre 32 y 55%, de acuerdo con cifras de la Conavi.
“Esta es una disyuntiva que se da en cualquier gobierno: paras por completo el desarrollo y el sector económico. Entonces, lo que el gobierno debe hacer es ordenar el desarrollo. Con Enrique Alfaro ha habido importantes avances en cuanto al ordenamiento territorial. Hoy existen instrumentos y procesos creados en la actual administración tapatía) que antes no existían en Tlajomulco”, según Tapia Ibarra.
De acuerdo con Macías Robles, el Consejo de Administración del organismo a nivel nacional acordó que la superficie mínima de construcción sería de 38 metros cuadrados a partir de 2011. Sin embargo, actualmente ningún desarrollador se ciñe a ese criterio. En 2016, por ejemplo, la superficie promedio fue de 75.9 y este año es de 73.9.
“Convivencia armónica”
De las 6 mil 387 viviendas construidas en la década 2006-2016, 65% son verticales, de acuerdo con la Conavi. Sin embargo, la oferta no es asequible para personas de bajos recursos.
Y aun cuando los nuevos edificios son para gente de mayor poder adquisitivo en Guadalajara, sus propietarios deben pagar una multa para regularizarlos.
Martha Patricia Martínez Barba, coordinadora general de Gestión Integral de la Ciudad, comenta que el ayuntamiento ya aprobó 45 edificaciones tras el pago de una multa. La funcionaria aclaró que esos conjuntos habitacionales se construyeron en la administración anterior.
El ayuntamiento de Guadalajara cobró 148 millones 735 mil pesos, de los cuales ya se pagaron 86.8 millones. Asimismo, anunció la firma de un convenio con el Infonavit para impulsar la vivienda en las zonas aledañas a las rutas del sistema de transporte público.
Antes, los edificios surgían por doquier en la ciudad, sostiene Martínez Barba; hoy, obedecen a una planeación, pues se ubican en zonas que cuentan con todos los servicios, donde sus habitantes se desplacen con facilidad a sus trabajos, a la escuela, a los centros de consumo.
No todo son viviendas; también hay espacio de convivencia armónica; es decir oficinas, comercios y otros servicios, comenta Martínez Barba. Hoy, dice, el ayuntamiento tapatío determina si es necesaria un área verde, lo cual depende del déficit y análisis en cada caso, o bien una caseta de policía, un hospital.
A diferencia de lo que sucede con Tlajomulco, donde hay un freno a la vivienda pequeña, en Guadalajara lo que quiere la autoridad es repoblar el municipio.
El viernes 4, el municipio ofertó en una subasta económica cinco predios. Uno de ellos es El Deán, ubicado en la confluencia de las avenidas 18 de marzo y Gobernador Curiel, con una superficie de 81 mil metros cuadrados. El propósito es levantar un conjunto de 5 mil 400 viviendas para albergar a 20 mil personas. Otro, es el antiguo rastro de aves, de 11 mil metros cuadrados, el cual se encuentra a pocos metros de El Deán.
Asimismo, ofrece los inmuebles de Marsella y Pedro Moreno; el del Registro Civil 1, en la colonia Alcalde Barranquitas. Un predio que ya encontró dueño el mismo viernes 4 es el de avenida Las Rosas 1297, entre Cenit y Mariano Otero. Su nuevo propietario, Hevi Holding, S.A.P.I. de C.V., lo adquirió en 42.6 millones de pesos y su proyecto es erigir dos torres de 18 pisos cada una.
De acuerdo con el folio mercantil 78826, los socios de esa firma son la familia Vielma Ordóñez, integrada por María del Carmen Ordóñez Valverde y sus hijos Axel, Eduardo, Luis Edmundo, José Francisco y Héctor, este último fue alcalde de Zapopan entre 2010 y 2012. El patriarca de la familia, Héctor Manuel Vielma Valdivia, quien falleció en marzo de 2014, fue el fundador de la empresa Telecable de Zapopan, la cual pasó a manos de una filial de Televisa.
GDL, cada vez más segregada
Martínez Barba, también presidenta del Comité Dictaminador del Esquema de Compensación de Guadalajara, sostiene que tener departamentos de 40 metros cuadrados en un edificio donde hay departamentos de 60 y 80 metros cuadrados es adecuado para una familia compuesta por tres miembros, pues “atiendes distintas necesidades” de los tapatíos.
Sin embargo, el profesor de la UdeG Román Munguía Huato sostiene que una vivienda de 40 metros es reflejo de la deshumanización en los espacios habitacionales; son indignas para vivir. Y eso no es culpa de los profesionales que trabajan para los despachos, dice, sino del capital inmobiliario. Es él el que determina la superficie construida y la localización de la vivienda.
En Guadalajara hay un proceso de segregación, insiste, no de gentrificación (esto implicaría desplazar a personas de bajos recursos para traer a otras de clase media alta o alta). Hasta el momento, comenta, no conoce ningún caso de ese tipo, sino sólo intentos, fallidos, como el de las Villas Panamericanas en el Parque Morelos.
“Lo que sí está claro es que el proceso de segregación sí continúa fuertemente en el caso de Guadalajara”, apunta el investigador.
Los desarrolladores que construyan sobre avenidas por las cuales circula el transporte público pueden quedar exentos de poner estacionamiento o canjear los cajones por espacios públicos, áreas verdes o ciclopuertos.
Martínez Barba, quien fue activista del ciclismo en Gdl en Bici comenta: “Con las reformas al reglamento de Gestión Integral para el municipio de Guadalajara se establece la gestión de los cajones en los estacionamientos. Esto significa que analizamos cuál es el máximo de cajones de estacionamiento que puede tener un desarrollo, un comercio, una oficina. Eso es lo que les dictamina la dirección de movilidad”. (Con información de Gloria Reza.)
