El ayuntamiento de Guadalajara asegura que en el parque San Rafael se están construyendo un vaso regulador y un colector pluvial para evitar inundaciones en el entorno. Sin embargo, los vecinos de las colonias aledañas sostienen que los desarrolladores urbanos de Grupo San Carlos intentan construir varias torres en la zona con departamentos de “término medio”, para albergar en ellos a cinco mil personas. Un proyecto que el ayuntamiento avala.
La construcción de un vaso regulador y un colector pluvial en Guadalajara divide a autoridades y vecinos de la comuna. Los directivos del Sistema Intermunicipal de Agua Potable y Alcantarillado (SIAPA) y el ayuntamiento de Guadalajara afirman que la obra es para evitar inundaciones en las zonas aledañas al parque San Rafael, pero el urbanista Jorge Fernández Acosta sostiene que la obra es presuntamente para beneficiar a un particular que pretende edificar una decena de torres en ese entorno.
Especialista en urbanismo del Centro Universitario de Arte, Arquitectura
y Diseño (CUAAD) de la Universidad de Guadalajara (UdeG), Fernández Acosta cuestiona: “¿Qué tan resuelto está el tema de drenajes y abasto de agua en esa colonia?”
Y lanza sus conjeturas: “Quizá se está preparando una infraestructura, tal vez para prevenir la demanda que se genera-
rá por esas torres. Si ese fuera el caso, está bien, que se provea de infraestructura. Pe-
ro entonces, ¿qué tanto se están beneficiando los constructores de esa infraestructura pública?”
De acuerdo con los vecinos, el vaso regulador se construye dentro del parque San Rafael, ubicado en la confluencia de San Jacinto y Medrano, donde, dicen, presuntamente se talarán alrededor de 500 árboles.
A espaldas del parque, en el terreno del club deportivo Chivas, al oriente de Guadalajara, el Grupo San Carlos pretende impulsar el proyecto Torres San Rafael. El futuro desarrollo urbano estará en una superficie de 31 mil 520 metros y tendrá nueve torres para albergar alrededor de 5 mil personas, sostiene el especialista del CUAAD.
Su construcción, asegura, no es una estrategia para mejorar la ciudad, ni es una redensificación de la zona planeada por parte de las autoridades municipales. Se trata de un negocio particular y el grupo que la promueve cumple con los reglamentos municipales, lo cual le autoriza a colapsar el sitio, reitera Fernández Acosta.
E insiste: el modelo de vivienda horizontal no corresponde al tipo de edificación predominante de la colonia, donde las casas son de dos niveles, mientras en las áreas aledañas los edificios de departamentos de interés social son de cuatro o cinco pisos.
Eso es lo que se sabe, refiere Fernández Acosta, pues ni Obras Públicas de Guadalajara ni los propios vendedores de la desarrolladora conocen los pormenores de la obra.
Asegura que cuando acudió a la Dirección de Obras Públicas a preguntar sobre el proyecto, por lo menos seis empleados le comentaron que se trata de un desarrollo habitacional vertical privado que cuenta con permiso; nada más. Ninguno supo decirle de cuántas torres constará, cuál será su tamaño y cuántos departamentos serán.
Y cuando visitó a la desarrolladora, los vendedores le explicaron que serán nueve edificios de 13 niveles cada uno y que cada departamento costará 1 millón 600 mil pesos. La preventa, le explicaron, será en junio próximo.
“La zona no da para eso. En cuanto a la infraestructura o satisfacción de demanda a través de movilidad”, aclara el arquitecto. Y añade: “Con nueve torres de 13 niveles habrá en promedio 5 mil personas y alrededor de 2 mil 500 autos más.”
Según la información del ayuntamiento de Guadalajara, la superficie donde se erigirán los edificios está ubicada en la calle Historiadores números 3189 y 3280. Esa arteria tiene un camellón central y la circulación es de doble sentido, cada uno de los cuales cuenta con dos carriles, que en realidad se convierte en uno por los autos estacionados en las laterales.
Las calles secundarias adyacentes son las avenidas del Parque, también de doble circulación, la cual empieza con un carril por sentido y a la altura de la calle Medrano se amplía a dos, y San Jacinto, también de doble circulación con dos carriles cada uno, y al sur, a unas siete cuadras está Avenida Revolución, por donde circulará la Línea Tres del Tren Ligero.
En ese entorno se ubican varios planteles de educación básica públicos y privados con demanda cubierta, así como una unidad del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado en la calle Historiadores, y la clínica 78 del Instituto Mexicano del Seguro Social en avenida San Jacinto –ambas ya están saturadas–, además de la clínica de maternidad privada Santa Martha, sobre Avenida del Parque, esquina con la calle de Gigantes.
“Hay que analizar el modelo de vivienda que estamos promoviendo en esa zona de la ciudad… El problema es de regulación, el problema es del gobierno que no ha ejercido el papel rector del desarrollo urbano ni de la planeación”, insiste Fernández Acosta.
–¿Entonces, cuál es el papel de la autoridad municipal? –se le pregunta.
–El mercado manda, eso me queda muy claro. La ciudad se mueve en función de la dinámica de las inmobiliarias; se construye en zonas de demanda potencial, en donde es fácil hacer negocios y acomodar créditos para la vivienda. A veces, casi nunca interesa a los desarrolladores la calidad y la viabilidad en sí misma. Les importa más producir en serie.
Los planes parciales o los planes metropolitanos, insiste, consideran simplemente las zonas de reserva, que luego se transforman en mercado inmobiliario, “todo ello, insisto, sin cuidar la calidad urbana, la imagen urbana, sin pensar en la demanda de servicios (que los desarrollos urbanos detonan)”.
–¿Quién promueve el modelo vertical?
–El propio mercado. Hay gente que sí tiene la aspiración de vivir en una torre, quizá por seguridad o estatus; es como vivir en un coto, pero vertical, con todos los problemas que conlleva, porque muchas veces no viven ahí los propietarios, sino los inquilinos, por ejemplo.
“La vivienda vertical también podría ser un esquema excluyente a diferencia de los fraccionamientos o colonias abiertas.”
Todo en orden
Entrevistado por separado, el director de Obras Públicas del ayuntamiento de Guadalajara, Jorge Gastón González, manifiesta que Grupo San Carlos acreditó el proyecto Torres San Rafael en un predio particular en una superficie de 31 mil 520 metros cuadrados, cuenta con un dictamen de trazo de usos y destinos otorgado el 2 de junio de 2015 “de la administración anterior”, el cual es favorable para construir un desarrollo plurifamiliar vertical conforme lo establece el plan de desarrollo parcial urbano, dicho plan parcial fue aprobado el 14 de diciembre de 2011 y publicado en la Gaceta Municipal del 26 de diciembre del mismo año. “Nosotros –dice– ubicamos a eso como un procedimiento logrado” para otorgar la licencia de construcción.
Y agrega: “Esta dirección otorgó la licencia de construcción (el 16 de diciembre de 2016) con base en la legalidad que tiene el Plan Parcial y con el uso y destinos entregado en 2015”.
El Plan Parcial fue culminado con Francisco Ayón López cuando fue alcalde interino de Guadalajara; en tanto que el cambio de uso de suelo se aprobó durante la administración de Ramiro Hernández García, y la licencia de construcción la concedió la administración de Alfaro Ramírez.
Hasta ahora, la inmobiliaria cuenta con la licencia de construcción EX 0402-2016, que le permite construir una sola torre con capacidad para 96 departamentos “de término medio”, que miden 82 metros cuadrados; no serán de interés social, que son de 50.
Para obtener la licencia, Grupo San Carlos presentó un plano arquitectónico que se apegaba al reglamento de construcción, con normas y especificaciones de acuerdo a los dictámenes de movilidad y medio ambiente, así como escrituras que avalaban al propietario como promovente. “El expediente está completo”, comenta el funcionario.
–Es una licencia para construir una torre con 96 unidades, ¿San Carlos puede construir más torres? –se le pregunta a Gastón González.
–En éste momento no, de lo contrario se procederá a una clausura y multa.
Si se lleva a cabo el proyecto de nueve torres de 13 pisos cada una, según la información revelada por los empleados de la inmobiliaria, la desarrolladora deberá solicitar otra licencia de construcción en 900 días, cuando venza la que actualmente tiene.
Sin embargo, hasta ahora los planes parciales de urbanización como el uso de suelo se lo permiten pues cuenta con una superficie de 31 mil 520 metros cuadrados y una licencia para construir.
Las dudas
Personal de Comunicación Social del ayuntamiento de Guadalajara proporcionó a Proceso Jalisco información según la cual, conforme al dictamen de uso de suelo, se determina procedente levantar mil 235 unidades de vivienda con uso habitacional plurifamiliar vertical, densidad alta; incluso podrían edificarse hasta mil 576 unidades.
Las autoridades le indicaron a la constructora respetar un Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS) de 0.8; es decir, sólo 80% de su superficie, y un Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS) de 4; es decir, podrá construir hasta 157 mil 600 metros cuadrados.
–El gobierno de Guadalajara, a través de la Dirección de Obras Públicas, ¿no está obligado a pedirle a Grupo San Carlos el proyecto completo? –insiste la reportera.
–No. El ayuntamiento recibe la propuesta de un proyecto parcial. Si ellos cumplen con el trámite, nosotros no podemos exigírselos. A lo mejor la desarrolladora decide construir una sola torre con 96 unidades, aunque tenga una superficie superior a los 31 mil metros cuadrados y quepan más torres.
En el supuesto de que la inmobiliaria se decida por nueve torres o más, eso no colapsará la zona, asegura el entrevistado, ya que el proyecto San Rafael cumple con la normatividad, a diferencia de desarrollos verticales ubicados al poniente de Guadalajara, en las colonias Providencia y Country, donde los promoventes recibieron la afirmativa ficta por parte del Tribunal Administrativo del Estado (TAE) en contravención de los planes parciales.
Comenta que algunos vecinos lo han cuestionado porque presuntamente Grupo San Carlos va a construir más de mil 200 viviendas, él les responde que hay un dictamen y que si los desarrolladores quieren edificarlas, pueden hacerlo, porque el uso de suelo se los permite.
En la página electrónica de la desarrolladora no está publicada la información relativa a Torres San Rafael, según corroboró la reportera.
El académico Fernández Acosta compara el proyecto de Torres San Rafael con el polémico de Iconia, al norte de Guadalajara, el cual avalaron las autoridades municipales anteriores y la del propio Alfaro Ramírez: “En San Rafael habráalrededor de 5 mil habitantes; en Iconia son 7 mil”.
Los futuros inquilinos de Torres San Rafael tendrán como atractivo único el parque público que lleva el mismo nombre. Desde hace poco más de un mes, vecinos de la localidad denunciaron que en esa área verde serán talados medio millar de árboles para construir un vaso regulador que facilitaría la construcción de varias torres en la zona. En tanto, el alcalde Alfaro Ramírez minimizó las protestas y considera que tienen tintes políticos.
Autoridades del SIAPA insisten en que se trata de un vaso captador de agua pluvial para evitar la inundación de las colonias aledañas al parque, pero el director de Obras Públicas asegura a Proceso Jalisco que el vaso es independiente del desarrollo de Torres San Rafael; en última instancia, esa infraestructura beneficiará al grupo promotor de la construcción de las torres.
