Sin tomar en cuenta la gravedad de los daños urbanos que provoca la construcción de la gigantesca Torre Américas 1500 en un entorno de casas familiares, el nuevo ayuntamiento emecista de Guadalajara quiere pasar por alto la normatividad para autorizar su funcionamiento a cambio de un pago que los vecinos inconformes consideran “simbólico”. Eso demuestra que en la capital del estado “el dinero compra voluntades, lealtades e impunidad”, dice un vecino inconforme. Lo mismo sucede con otros dos conjuntos de torres, uno en la misma ciudad y otro en Zapopan –ambas gobernadas por Movimiento Ciudadano–, en los que el empresario guanajuatense Felipe Tomé también se beneficia de oscuros acuerdos que los ayuntamientos pretenden anteponer a las leyes federales y el reglamento estatal, en perjuicio de la población de la zona metropolitana.
El ayuntamiento de Guadalajara enfrenta la primera demanda judicial por la aplicación del Reglamento de Compensación, Indemnización o Mitigación, el cual pretende regularizar las edificaciones construidas fuera de norma en administraciones pasadas a cambio de una sanción.
Un grupo de colonos del fraccionamiento exclusivo Country Club promovió un juicio de amparo (expediente 1363/2016) contra las nuevas disposiciones administrativas aprobadas por los regidores en marzo pasado y contra el decreto D24/07/16, publicado en abril, que valida la compensación, indemnización o mitigación de la torre construida en avenida Américas 1500, con más de 17 mil metros cuadrados fuera de la ley.
La torre en cuestión cuenta con 15 pisos para renta de oficinas en más de 14 mil metros cuadrados, además siete niveles de estacionamiento y un hotel, y se ofrece como un edificio vanguardista ubicado en el corredor financiero de la ciudad, rodeado de zonas residenciales, comerciales y equipamiento urbano.
Juan Manuel Munguía Romo, vecino del Country Club, denunció que con el pago de “la limosna” de 8 millones de pesos, el ayuntamiento tapatío pretende legalizar una superficie que genera daños incalculables para la ciudad.
El arquitecto Munguía Romo es expresidente del Country Club, A. C., y representa a muchos vecinos indignados porque la autoridad no respeta la ley y, a cambio de unas monedas, “busca legalizar lo ilegal”.
Reconoce que las acciones jurídicas emprendidas por Sergio Peraza y algunos colonos del fraccionamiento Rancho Contento para frenar el proyecto de las Villas Panamericanas en el Bajío le han servido de inspiración y le han dado esperanza de remediar la situación.
Mientras tanto, el Tribunal de lo Administrativo del Estado (TAE) concedió la suspensión para que las villas no pudieran ser comercializadas, y hasta la fecha ese candado jurídico ha impedido que el ayuntamiento de Zapopan les expida la constancia de habitabilidad.
Munguía Romo, Elena Margarita Ruiz Velazco Pérez, Guadalupe Mendoza Centeno, Enrique Moreno Díaz y Mónica González Luna promovieron el amparo contra la regularización del edificio a fin de que la justicia federal garantice a los habitantes de la zona el derecho a una vida con calidad y un ambiente sano.
Alejandro Cárdenas Enríquez, abogado de los quejosos, explica que en la acción urbanística ejecutada en Américas 1500 se aprecia dolo y mala fe del desarrollador, que no respetó el uso de suelo que establecen los planes parciales.
Argumenta que por encontrarse viciada de nulidad, dicha obra no puede ser regularizada como pretende el ayuntamiento tapatío.
Mediante la queja 196/2016, emitida hace una semana, el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Administrativa determinó conceder la suspensión provisional “para el efecto de que se paralice la ejecución del decreto D24/07/16 que aprueba la compensación, indemnización y mitigación de la acción urbanística ubicada en Avenida Américas 1500, a cargo de la inmobiliaria 1500 S.A.de C.V.”
Para tal fin, dice Cárdenas, la autoridad responsable “estaría obligada” a parar temporalmente los efectos y ejecución de dicho decreto y a vigilar que los terceros interesados respeten el acto de suspensión.
No obstante, aclara que el fallo no tiene efectividad debido a que el juez de distrito (que conoce del amparo) determinó negar la suspensión. Dicha resolución fue impugnada mediante un recurso de revisión “con el fin de obtener la suspensión definitiva”.
Y enfatiza: “El juez de distrito no está obligado a conceder la suspensión, pero no dejemos de perder de vista que es un lineamiento que ya le había dado el colegiado, y pese a eso, el juez niega la suspensión argumentando que no tenemos interés (…) Creo que los argumentos jurídicos están fundados para que nos den la razón porque a través del mismo decreto (D24/07/16), cuando lo discutieron para su aprobación, los regidores así lo acreditan”.
En la discusión entre los ediles se hizo evidente que la torre provoca varios problemas, principalmente el aumento del tránsito, falta de cajones de estacionamiento, incremento de redes de infraestructura, agua, drenaje y electricidad, afectación al asoleamiento a las edificaciones vecinas y pérdida de privacidad. Lo anterior quedó asentado en el acta de cabildo del 29 de febrero.
Cárdenas sostiene que el ayuntamiento no puede realizar una planificación urbana si no es a través del código en la materia, por lo cual todo cambio al uso de suelo debe estar plasmado en el plan parcial de desarrollo. En este sentido, afirma, Guadalajara no puede aplicar disposiciones administrativas retroactivas.
El abogado de los vecinos del Country Club estima que en dos meses quedará resuelto su recurso de amparo y apela a la prudencia de las autoridades para que no concreten la “regularización ilegal” mediante el esquema de compensación, porque podrían afectar a terceros que compren oficinas o locales y generen derechos: “Tan es perverso este reglamento que prevé que puede generar daños a la ciudad, y el Código Urbano contempla que si se violan los planes parciales procede la demolición”.
Menor calidad de vida
“Todas las acciones de gobernanza deben estar encaminadas a buscar la calidad de vida. No se vale que los intereses privados estén pisoteando los intereses de la colectividad. Parece que los desarrolladores no entienden que uno de los derechos del hombre es a la vida con calidad y que ellos lo están afectando”, señala Munguía Romo.
Y describe la torre como “un nuevo edificio que proyecta una sombra a 150 o 200 metros en el fraccionamiento y que sombrea el jardín de 10 o 15 casas unifamiliares, otrora jardinadas”.
Para él resulta intolerable “saber que nunca más van a florecer las plantas y que los calentadores solares de esas casas nunca más van a funcionar y hay que reconectarse al gas, porque el asoleamiento nunca se estudió, pues no hay una consideración sobre el volumen de las edificaciones, una consideración sobre el paisaje urbano. Tenemos derecho a ver un área de cielo. No es posible que nos recorten el área de cielo con unas estructuras desproporcionadas en altura junto a nuestras casas unifamiliares”.
–¿Qué opina de los promotores de la verticalidad y ciudades compactas? –se le plantea al arquitecto.
–Me parece una miopía. Solamente hace falta levantar la cabeza y viajar por el mundo. Nosotros admiramos muchísimo ciudades como París, a la que podemos llamar la más bella del mundo, y no tiene esas extravagancias, no tienen un edificio de 25 niveles en su casco histórico, pero sí tienen banquetas de ocho a 12 metros de anchura y están arboladas por profesionales del paisaje, con armonía entre las especies arbóreas, con cuidado entre el espacio público y con casas encantadoras. Aquí nadie voltea a ver esos elementos, que son elementales para la calidad de vida.
“¿Cuánto dinero va a hacer ese señor con ese terreno? Lo más que pueda. Es que no es posible. Entonces corrompo a la autoridad para que sí se pueda y me den el permiso.
–¿Por qué se está pudiendo en la torre Américas 1500, que ya se construyó?
–Sin duda es parte importante (el desarrollador Jorge Favier) de la oligarquía económica. Y desgraciadamente los valores están muy eclipsados en México; el dinero puede comprar cualquier cosa: voluntades, lealtades, impunidad. Eso es todo.
–¿Supone que hubo tráfico de influencias y dinero de por medio?
–Cuando yo era aprendiz de arquitecto trabajaba en la firma de un viejo profesional de Guadalajara, muy prestigiado, Alejandro Zhon. Y cuando dibujaba un metro invadiendo la servidumbre de una calle, me regañaba y hacía que revisara el proyecto. Estoy hablando de un voladizo de un metro sombreado del área ajardinada que tenía que ser la servidumbre frente a una propiedad. Hoy el señor Favier se ha dado el lujo de construir 17 mil metros cuadrados piratas en su nuevo edificio de Américas 1500. No estamos hablando de que robamos un metrito a la servidumbre. Es un despojo terrible.
“No se puede regularizar lo ilegal ni se puede transformar en legal porque simplemente el Código de Desarrollo Urbano no lo permite. La ley tampoco, ni en ningún lado los funcionarios que se precien de tener sentido común y valores aceptarían una fórmula de ese tipo. ¿Quiénes vuelven a ser los ganones? A través del nuevo reglamento municipal nos ofrecen a la ciudad 8 millones de pesos para mitigar el daño de 17 mil metros cuadrados que a valores actuales deben valer unos 250 millones de pesos, y a la venta unos 50 millones de pesos.
–¿Si se le cobrara al desarrollador los 250 millones, ¿la ciudad sería compensada?
–Ni así valdría la pena.
–¿Qué perdemos al ceder estos metros de servidumbre por dinero?
–Empieza a degradarse la calidad de vida e inicia el fenómeno de la reconversión de las ciudades. Lo que era el patrimonio de una familia, que tenía una casa agradable, con clima idóneo para bien vivir, se vuelve inhabitable. Y esas familias se van de Guadalajara, repuebla la zona gente sin arraigo, sin sentido de pertenencia que le de cohesión como comunidad. Si nosotros perdemos ese sentido de pertenencia, carecemos del valor de defender lo que a otras generaciones les costó heredarnos: la calidad de vida. ¿Con qué derecho, con qué arrogancia, con qué estupidez le damos en la torre a la ciudad?
–En cuanto al amparo que solicitaron los vecinos, ¿usted confía plenamente en el Poder Judicial?
–Si no soy optimista me muero. Quiero ser congruente. Estoy dispuesto a llevar estas luchas hasta las últimas consecuencias.
–¿Para ustedes qué significa ganar?
–Que las autoridades y la iniciativa privada acepten que fallaron en su planteamiento, que violaron reglamentos, y por lo tanto se sienten a platicar con los vecinos acerca de la forma de mitigar en forma eficiente los daños, lo que sí implica la demolición del edificio.
Otros vecinos consultados al respecto recuerdan la torre trastocó su calidad de vida desde el inicio de su construcción. Aunque los trabajos se realizaron en sigilo, se supo que en la excavación de los siete niveles de estacionamiento hubo serios problemas. Por ejemplo, un tubo del drenaje de avenida Américas se colapsó y provocó el cierre del túnel, afectando el tráfico durante tres meses a partir del 17 de julio de 2014.
Recalcan que entonces el alcalde, el priista Ramiro Hernández, fue complaciente con los desarrolladores, de igual forma que hoy lo es Enrique Alfaro en su intento de regularizar la torre
El “prestanombres” de Fox
Como antes lo hizo en Cancún y en Puerto Vallarta, el empresario guanajuatense José Felipe Tomé Velázquez edificó en la zona metropolitana de Guadalajara torres de lujo que incumplen las normas: carecen de estudios de impacto vial, estructural, ambiental y de densidad habitacional.
Esto no impidió que el ayuntamiento tapatío, encabezado por el emecista Enrique Alfaro Ramírez, regularice sus desarrollos aparentando que cumplen los requisitos y con la promesa de resarcir el daño a los vecinos de las zonas adyacentes.
Tomé, quien fue señalado como prestanombres de los hermanos Bribiesca Sahagún y de su madre Marta Sahagún de Fox en varios negocios, edificó sin contar con el permiso municipal los desarrollos Plaza Pabellón y Cititower, en Zapopan –gobernada por el también emecista Pablo Lemus– y Guadalajara, respectivamente. Por lo general, el empresario consigue las autorizaciones inmobiliarias por medio de afirmativas fictas otorgadas a su favor por el magistrado Alberto Barba, presidente de la Sexta Sala Unitaria del Tribunal de lo Administrativo.
La Plaza Pabellón, ubicada en Patria y Acueducto, Zapopan, tendrá 90 locales en dos niveles, un roof top, zona de terrazas y de comidas, áreas verdes pet friendly y gimnasio Premium. Asimismo contará con un hotel de cinco estrellas de 187 habitaciones y 24 niveles (dos de ellos serán sótanos y dos se destinarán a comercios). También se construirá una torre corporativa de 24 pisos.
Mientras que Cititower se construyó en la avenida México 2584, entre Tomás V. Gómez y Victoriano Salado Álvarez, en Guadalajara. El proyecto consta de dos torres con departamentos de lujo que, según la publicidad, contarán con gimnasio, home theater, spa, bar, alberca, así como área comercial y de fogata.
El lunes 1 de junio el ayuntamiento tapatío informó que se resarcirán los daños a la ciudad por medio de una compensación: se pagará a 500 pesos el metro cuadrado excedente de lo permitido por la normativa municipal con el Coeficiente de Utilización de Suelo (CUS). No obstante, Tomé vende el metro cuadrado de sus construcciones en alrededor de 30 mil pesos.
El abogado Álvaro Ramírez Rodríguez, quien ha detenido la construcción de varias torres en Guadalajara por medio de juicios federales de lesividad, expone: “Me da la impresión de que le están haciendo un traje a la medida a un constructor que ha basado todas sus edificaciones en la ilegalidad y la corrupción”.
Argumenta: “Están cambiando todo el procedimiento establecido en el Código Urbano para el Estado de Jalisco. Éste es muy claro al establecer cómo van a modificarse o cuál es el procedimiento para modificar los planes parciales. Tiene que haber un estudio, una consulta pública; debe ser en el primer año del gobierno municipal, y eso no se está respetando.
“Ese famoso dictamen de compensación que emite el ayuntamiento lo hace basado en un reglamento, y este reglamento en un acuerdo de carácter general del pleno para llegar a un convenio. Pero al final es por un reglamento; no está basado en la ley.”
Añade que en el procedimiento para autorizar las construcciones de Tomé, los funcionarios tapatíos “dejan fuera la Ley General de Asentamientos Humanos, que es federal; dejan fuera el Código Urbano para el Estado de Jalisco, así como reglamentos estatales y municipales de zonificación. Si analizamos la situación de los edificios de Felipe Tomé vamos a ver que, por un lado, leyes de mayor jerarquía lo prohíben y, por el otro, con un reglamento municipal están tratando de legalizar lo ilegal”.
En su opinión, no se resarcirá el daño a los ciudadanos. Cita como ejemplo el caso del desarrollo Cititower, en el cual la Comisión Dictaminadora para la Compensación, Indemnización y Mitigación por Acciones Urbanísticas registró un excedente de 6 mil 81 metros cuadrados, lo que significa que el empresario debe pagar 53 millones 820 mil pesos.
Sin embargo, el ayuntamiento llegó a un acuerdo con Tomé para derrumbar una torre de tres pisos con 2 mil 500 metros cuadrados y, restándola, le van a cobrar 31 millones 692 mil pesos.
“Es gravísimo porque, además de que le están dejando barato el metro cuadrado, el problema no se está solucionando. ¿Qué se va a hacer con ese dinero? No se va a invertir en las zonas afectadas sino irá a parar a las arcas municipales y ahí se hará uso de esos recursos de manera discrecional”, explica.
El abogado considera que “va a ser un problema social porque los afectados directos no van a ver ningún beneficio, pero sí van a ver perjuicios en los servicios de agua, drenaje, tráfico, estacionamiento en la zona y hasta el impedimento de la luz solar”.
Al respecto, la notario público número 33 de Guadalajara, Lorenza Covarrubias Radillo, dice que le llama la atención que se haya medido el metro cuadrado y no la densidad habitacional para determinar las compensaciones.
“Creo que hay varias irregularidades en la forma en que se quiere rectificar esto, o por lo menos podría ser perfectible. Por ejemplo, creo que es incorrecto que se mida por metros cuadrados únicamente, es decir, puede ser un edificio de 20 pisos y si solo se hiciera un departamento por piso, pues se estaría hablando de un promedio de cuatro personas y esto significa menos agua, menos carros, el impacto a la zona no sería mayor; pero si en un piso metes cinco o 10 departamentos, los coeficientes y las necesidades urbanas para dar servicios ya no son suficientes”, señala.
Por ello, advierte: “No veo fundamentos legales para regularizar; no hay permisos, no hay estudios; no hay certidumbre legal”.
Considera que se le dan todas las facilidades posibles a Tomé, ya que puede pagar en efectivo y en especie, con inmovilizadores de llantas, pintura de tráfico, maquinaria para balizamiento de calles, barreras de seguridad, señales verticales y dos grúas de seis toneladas.
Molestia vecinal
Alejandro Cárdenas, representante del Parlamento de Colonias, indica que los artículos 133 y 134 del Código Urbano del Estado de Jalisco especifican que si una edificación se realizó fuera de la norma, debe ser demolida.
Por ello, dice, “hemos manifestado nuestro desacuerdo de la mecánica que está siguiendo la administración actual del ayuntamiento de Guadalajara. Consideramos que lo que marca el reglamento y el Código Urbano es que no están permitidas ciertas edificaciones que no están acordes con los planes parciales; no se les debería dar licencia de habitabilidad ni de construcción. El ayuntamiento tendría que tomar todas las medidas para evitar que las construcciones continúen e iniciar procesos para demoler (esos edificios) o generar otros mecanismos para que de verdad pudieran tener viabilidad”.
Para el representante vecinal, el desarrollador entregará una suma simbólica en comparación con lo que ganará: “No estamos de acuerdo en que a través de un reglamento de compensación, a través de un pago de 500 pesos por metro cuadrado estén haciendo una regularización de algo que es ilegal”.
Reitera que “los artículos 131 y 133 del Código Urbano establecen exactamente el procedimiento que no se cumplió. Queremos que el municipio se ajuste a la legalidad. Si el señor Alfaro hubiera dicho que venía a violar la ley, yo creo que nadie hubiera votado por él. Lo que ofreció fue hacer cumplir la ley y hacer las cosas correctamente, pero hoy vemos lo contrario: que por una cuestión simbólica está regularizando algo ilegal”.
Para Cárdenas es claro que “Tomé está saliéndose con la suya: va primero al Tribunal de lo Administrativo del Estado para conseguir con irregularidades una licencia, violando toda norma; construye en exceso y para que la actual administración no diga nada también le ha de dar otra lanita por ahí. Yo creo que aquí nunca vamos a tener realmente un estado de derecho”.
Aclara: “No estamos en contra de las edificaciones verticales, pero que se construyan en donde se puede y se debe, no en estos espacios, donde el constructor gana y la ciudad pierde, porque no están mejorando ni un solo metro urbano, ni se reservan espacios verdes y ni hablar de vialidades o tuberías”.
Actualmente Tomé desarrolla los siguientes proyectos en Guadalajara: Central Park en diagonal San Jorge 93, colonia Vallarta San Jorge; Galatea, en la calle Mar Mediterráneo 1103, Country club; y en la misma colonia, pero en la calle Mar Mediterráneo 1064, la torre Nerea.
En Zapopan construye el desarrollo Parque San Javier, en Circuito Madrigal 1154; Cima Real y Cima Park, en Paseo Valle Real 1222-500, y Urbania en avenida México 5000.
El empresario guanajuatense levantó el proyecto inmobiliario Península de Puerto Vallarta (Proceso 1617) y Plaza Galerías, que controla a través de sus empresas Citicapital, S.A. de C.V., y Desarrollo Comercial León, S.A. de C.V.
En el caso de Península de Puerto Vallarta se informó que, para la construcción del complejo residencial de superlujo con torres de 26 pisos, se otorgaron los permisos con inusitada rapidez, además de facilidades que sorprendieron a la delegación de la Semarnat en Jalisco.
En tanto, su desarrollo Península Cancún se construyó en medio de irregularidades administrativas y devastación ecológica. En 2005 Tomé compró el predio correspondiente al Fondo Nacional de Fomento al Turismo en poco más de 4 mil 319 pesos por metro cuadrado y lo vendió en 2 mil 200 dólares por metro.
En 2010 el proyecto fue clausurado por la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente porque arrasó 13 mil 197 metros cuadrados de manglares.
