De acuerdo con sus promotores, el proyecto denominado Huellas Urbanas Metropolitanas cambiará totalmente la fisonomía de Guadalajara, pues se realizará en sintonía con los nuevos ejes de movilidad de la ZMG. Al exponer ese polémico esquema de redensificación urbana, el coordinador ejecutivo del Consejo Estatal de Desarrollo Urbano, Héctor García Curiel, hizo un llamado a “generar ciudadanía antes de generar ciudad”.
La Línea 3 del Tren Ligero, cuya extensión será de 11 kilómetros, cambiará para siempre el rostro de la zona metropolitana de Guadalajara (ZMG) y la vida de sus habitantes.
De acuerdo con el proyecto denominado Huellas Urbanas Metropolitanas, presentado a finales del mes pasado por sus promotores ante arquitectos, ingenieros, colonos, autoridades e inversionistas, serán construidas 20 mil viviendas y se detonarán 11 sitios que incluirán edificios habitacionales y giros comerciales.
Las 11 huellas urbanas se identifican en un plan maestro con los nombres de su “zona de influencia”: Mercado del Mar, Basílica, Ávila Camacho, La Normal, Catedral, Agua Azul, CUCEI, Pila Seca, Glorieta del Charro, Central Nueva y Tonalá.
La Normal es el primero de los sitios a intervenir con acciones urbanísticas. El propósito es construir 2 mil viviendas en una superficie de 80 hectáreas. En la huella urbana delimitada para esta zona se erigirán tres torres departamentales, de entre 10 y 12 niveles, y un mercado. La inversión estimada es del orden de los 900 millones de pesos, revela Héctor García Curiel, coordinador ejecutivo del Consejo Estatal de Desarrollo Urbano.
El proyecto para redensificar Guadalajara y su zona metropolitana ya fue registrado ante la Secretaría de Hacienda y Crédito Público y sus impulsores esperan que fluyan recursos para su ejecución.
El modelo de negocio está basado en la participación público-privada, con subsidios aplicados al desarrollo de la infraestructura a lo largo de las líneas de movilidad trazadas por las rutas de transporte, sin descartar incentivos a la vivienda popular y/o a la adquisición del suelo.
De acuerdo con García Curiel, en La Normal habrá vivienda para varios segmentos de mercado, con un abanico de opciones que irá desde los 600 mil hasta los 2.4 millones de pesos.
Durante el Foro de Vivienda 2016, organizado por el Colegio de Ingenieros de Jalisco el 20 y 21 de abril con el tema “Proyectos de integración y redensificación urbana en la franja de la Línea 3”, el funcionario expuso que la ciudad que se rediseña está en función de los ejes de movilidad.
Según los organizadores, fue en ese foro donde se mencionó por primera vez el Proyecto Huellas Metropolitanas Urbanas. Con respecto a los aspectos relacionados con la solución financiera para su realización y su normatividad estatal y municipal aún no se definen.
Confían en que el apalancamiento pueda obtenerse mediante el esquema que ofrecen los Proyectos de Participación Público Privada o del Fideicomiso de Desarrollo Urbano.
“Huellas Metropolitanas está en etapa de desarrollo ejecutivo y seguramente en los próximos meses estará implementándose… Son proyectos que pueden desarrollarse a lo largo de todos los ejes de movilidad. El tiempo de desarrollo depende de la creación de los instrumentos jurídicos para empezar a operarlos y de la absorción del mercado para este tipo de vivienda”, puntualizó García Curiel.
Su propósito, añadió, es ordenar y organizar el territorio, así como generar espacios habitacionales con usos comerciales que ayudan a reactivar la economía y la inserción de nuevos proyectos y espacios verdes.
E insistió: La estrategia apuntala “el tema de ciudad que estamos proyectando” y que las huellas que se están diseñando darán mayor calidad de vida a los tapatíos.
Por lo que se refiere al marco legal, indica que se trabaja con las autoridades municipales para la adecuación del programa metropolitano, de tal suerte que podrá comenzar antes de que opere la Línea 3.
“Todo se va a dinamizar en 2017, cuando empiece a operar la Línea 3 porque habrá presión inmobiliaria”, sentencia García Curiel.
Desgracia o fortuna
Huellas Urbanas Metropolitanas evitará que la ciudad siga expandiéndose, contribuirá a disminuir la contaminación y propiciará que las familias destinen más tiempo a la convivencia, educación y recreación, al reducir los tiempos de traslado, insiste García Curiel, experto en desarrollo urbano.
Admite que el tema de la vivienda social no se puede generar bajo otro esquema “si no es con subsidio”, ya que hoy el valor del suelo la hace inviable. Y hace un llamado a “generar ciudadanía” antes de generar ciudad: “No es un tema sólo de autoridades, hay que aceptar nuestra responsabilidad para tener la ciudad que queremos”.
Los vecinos de las zonas afectadas por las obras para la construcción de la Línea 3 del Tren Ligero se quejan por los daños ocasionados en sus viviendas, en tanto que los dueños de negocios se quejan por la drástica caída en las ventas.
En contraste, Héctor Manuel Zepeda Angulo, presidente el Colegio de Ingenieros de Jalisco, sostiene que esos vecinos y comerciantes no han reparado en que lo que hoy califican como desgracia puede ser su fortuna, pues la zona se plusvalorizará.
“Huellas Urbanas Metropolitanas representa la oportunidad de desarrollar vivienda vertical con la suma de voluntades por un proyecto de ciudad donde todos ganen… Tenemos que dar el paso”, comenta.
E insiste en que el proyecto es una estrategia planificada para que los habitantes mejoren su calidad de vida; incluso recomienda que los trabajos se lleven a cabo en paralelo a las obras de la Línea 3. Lo deseable es aprovechar que ya se hacen cierres para el tren, que ocasionan múltiples molestias a vecinos, comerciantes y automovilistas.
El líder de los ingenieros elogia el proyecto y asegura que solamente falta que las autoridades reduzcan los costos de los permisos y simplifiquen los trámites para que se impulse la edificación de vivienda vertical en la ciudad.
En materia de vivienda, Jalisco se encuentra entre los primeros lugares en acciones urbanísticas para su desarrollo y la colocación de créditos. Sin embargo, está en desventaja por la tramitología excesiva y carga fiscal.
Erick González Santos, representante de la Cámara Nacional de la Industria de la Vivienda (Canadevi), informa que en la entidad el pago de licencias y permisos es uno de los costos en el país.
Durante décadas, las ciudades crecieron de manera horizontal y anárquica, con nuevos desarrollos ubicados en zonas cada vez más alejadas de los centros de trabajo y de servicios. Los antiguos planes no contemplaron una densidad habitacional adecuada para proveer los servicios básicos de forma eficiente, muchos carecían de vías de comunicación u opciones de trasporte suficientes.
Dicho patrón de crecimiento no sólo ha dado lugar a comunidades dispersas y ha contribuido al debilitamiento del tejido social; de hecho ha tenido importantes costos económicos asociados a la baja productividad de las ciudades expandidas, indica González Santos.
El especialista propone definir un marco regulatorio que permita la construcción de vivienda vertical, consolidar zonas de desarrollo, transformándolas en áreas de crecimiento ordenado y sustentable, así como impulsar el uso del transporte masivo e incentivar el uso de fincas de valor ambiental y patrimonial.
Asimismo, propone agilizar la expedición de permisos y licencias, bajar los costos de edificación y establecer la ventanilla única.
Se allana el camino para Huellas
“Por fin nos hicieron caso”, celebra Juan José Sánchez, presidente de la Comisión de Desarrollo Urbano del Parlamento de Colonias.
En la sesión de Cabildo del 26 de abril pasado, dice, el pleno del ayuntamiento tapatío aprobó la reforma al Reglamento de Zonificación de Guadalajara, en el cual se establece un polígono de Desarrollo Orientado al Transporte Público (DOT).
“Lo lógico es redensificar con el transporte como eje, las líneas 1, 2, 3 y todo Federalismo. Lo mejor para la ciudad es ordenar el desarrollo vertical y abrir la válvula de escape para evitar la presión de desarrolladores que han edificado a diestra y siniestra, sobre todo en la zona Minerva”, sostiene el representante vecinal.
Comenta que el Parlamento de Colonias espera que los futuros desarrollos de vivienda se hagan sobre los ejes de las líneas de los trenes.
Critica el cambio de sede del proyecto del Consulado Americano hacia la Colonia Monraz, porque la zona no cuenta con las rutas de transporte colectivo para la movilización de las 2 mil personas por día que acarrea el edificio diplomático.
También reprueba el proyecto inmobiliario en Huentitán, con viviendas “huevito”, porque las líneas del tren, dice, no lo benefician.
La propuesta votada por los regidores de Guadalajara fue impulsada por el priista Ricardo Villanueva Lomelí, quien expuso que el transporte público debe ser la columna vertebral de la planeación, y la ciudad debe sacar provecho de la infraestructura que demanda el proyecto de movilidad. La idea es que la vivienda se ubique cerca del transporte.
En declaraciones al diario El Informador (27 de abril de 2016), Ricardo Villanueva (quien solicitó licencia para incorporarse a la Universidad de Guadalajara) señaló que los estudios que se realizaron para presentar la iniciativa destacaron que en 2015 Guadalajara podría llegar a tener 2 millones de habitantes y se propuso también la verticalización de algunas fincas. Pero, de seguir la tendencia en negativo, este año cerraría con 200 mil personas menos. Actualmente la ciudad tiene 1.5 millones de habitantes.
Se calcula que con las cuatro líneas troncales de movilidad –las tres del tren ligero y el Macrobús–, podrían asentarse 375 mil personas a menos de 500 metros de las rutas de transporte público. l
