Una mañana los residentes de la colonia Arcos de Guadalupe, en Zapopan, vieron llegar maquinaria pesada al área verde que utilizaban para caminar y distraerse. Más de 12 mil metros cuadrados fueron cercados. Pronto se enteraron de que el terreno había sido vendido –un fraude, dicen los inconformes– y se estaba construyendo un desarrollo inmobiliario con permisos otorgados indebidamente por varias dependencias.
Un terreno de 12 mil 913 metros cuadrados, que debía ser reintegrado como área verde a la colonia Arcos de Guadalupe, en el sur de Zapopan, terminó en manos de la agencia inmobiliaria Corporación Dalton, que a través de la firma Plaza VYD compró el predio y en enero pasado comenzó a excavar para construir un centro comercial y dos torres de departamentos de 20 pisos.
El predio está en la avenida Rafael Sanzio y San Luis Gonzaga; y colinda con las calles Ecónomos y Johannes Brahms: es una enorme manzana que formó parte del desaparecido ejido de Jocotán II, el cual fue regularizado a finales de la década de los años ochenta por la Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra (Corett) a fin de fraccionarlo en lotes de interés social.
El Club Carneros, A.C., de futbol americano obtuvo el predio mediante un comodato que de manera verbal le otorgó el ayuntamiento de Zapopan desde su fundación, en 1985, hasta que el 4 de diciembre de 2012 la asociación civil se lo vendió a la Corporación Dalton por más de 58 millones de pesos, según consta en la escritura pública 18107 del Registro Público de la Propiedad.
En el contrato de compraventa no se menciona la Corporación Dalton; sin embargo, en el módulo de ventas instalado en la esquina de San Luis Gonzaga y Rafael Sanzio, una mujer que se identifica como agente inmobiliaria asegura que el terreno pertenece a dicha compañía y que el constructor es el mismo que desarrolló las torres del Espacio Minerva en los predios que ocupara la empresa refresquera La Favorita.
En la página web de la inmobiliaria daltoncorporacion.com.mx aparece un banner del nuevo desarrollo residencial que se llamará Espacio Galerías. El apoderado legal de Plaza VYD es Roberto Germán Cañedo Anaya, quien desde enero comenzó a tramitar ante el ayuntamiento zapopano los permisos de uso de suelo, edificación y habitabilidad.
La transacción del terreno se hizo en sigilo. Los residentes de Arcos de Guadalupe se enteraron de la operación cuando llegó la maquinaria de la constructora y se comenzó a rodear el terreno con malla ciclónica.
Para el comité de colonos, la compraventa es fraudulenta porque el predio le fue requerido en varias ocasiones al Club Carneros, pero la asociación se negó a entregarlo hasta que tuviera un sitio a donde marcharse. Sin embargo, el 26 de octubre de 2012 la Corett firmó un contrato de compraventa con el apoderado general del Club Carneros, Sergio Gutiérrez Parada, para cederle el terreno por 7 millones 437 mil 888 pesos.
La organización no se quedó con el predio, sino que lo revendió a la constructora en diciembre de ese año por más de 58 millones de pesos.
Preguntas de los colonos
El presidente de los colonos de Arcos de Guadalupe, Luis Morales, señala que desde 1989 ya había una instrucción del ayuntamiento para que ese lote se integrara a los servicios comunitarios mientras el Club Carneros encontraba un sitio para reubicarse.
No fue la única ocasión en que se reclamó el predio. El 24 de mayo de 1994 el ayuntamiento de Zapopan volvió a pedírselo al club, como consta en un acta de protocolización de hechos certificada por el notario público 58, Vidal González Durán, de la que tiene copia Proceso Jalisco.
Ese día comparecieron ante el notario el delegado federal de la Corett, Enrique Prieto Arreola; el síndico de Zapopan, Francisco Macías Rodríguez, y la mesa directiva del Club Carneros, integrada entonces por Antonio Cruces Esparza, presidente; Salvador Vega Cárdenas, tesorero, y Héctor Campos Mendoza, vicepresidente.
El delegado de la Corett recordó que un año antes se le había pedido al club que desocupara el predio. Durante esa comparecencia le advirtió que sería desalojado si no entregaba el predio en un plazo de 15 días. El Club Carneros se fue fijando sucesivas fecha para retirarse, pero nunca se retiró.
El síndico también les urgió a desalojar porque el municipio tenía planes de abrir una calle a mitad del terreno, que llevaría el nombre de Ganaderos. Cruces Esparza aseguró que tenían pruebas documentales que respaldaban un convenio de comodato por 11 años y que contaban con el apoyo para extenderlo por 25 más.
Sin embargo el síndico le reviró que el préstamo del terreno se realizó de manera verbal, porque en los archivos municipales no encontró ningún contrato.
Luis Morales dice que no se explica por qué la Corett y el ayuntamiento de Zapopan no desalojaron al Club Carneros aquella vez. En la administración del alcalde priista Héctor Robles Peiro no sólo se “olvidaron” de recuperar el terreno, sino que hasta le expidieron la licencia de edificación al nuevo propietario para iniciar su complejo residencial el 2 de octubre de 2014.
Esto, no obstante que en noviembre de 2010 los colonos preguntaron por escrito a la entonces directora de Patrimonio Municipal de Zapopan, Fabiola Estrada Ruiz, cuál era el estatus jurídico de dicho predio, y la funcionaria respondió que “está considerado como propiedad municipal, según el inventario de bienes inmuebles del Departamento de Inmuebles de esta Dirección”.
Abel Chávez, residente de Arcos de Guadalupe, se pregunta cómo una asociación civil sin fines de lucro reunió 7 millones de pesos para comprar el terreno. Pero más sorprendente, expone, es que no rindan cuentas claras del dinero que obtuvieron con la reventa.
Según la página de internet carneros.mx, el club se encuentra en la calle de Bugambilias, colonia La Floresta del Colli, y está integrada por personas que no reciben remuneración y que su objetivo principal es la formación de los niños “inculcando en ellos valores como la disciplina, el respeto, la lealtad, un desarrollo físico de alto rendimiento, un buen desempeño escolar, convivencia social con sus compañeros y un carácter de cumplimiento, puntualidad y formalidad”.
Sin embargo, la página no informa sobre los socios ni dice quién es el presidente del club. Asimismo se omite la venta del terreno que ocuparon desde su fundación.
Los “arreglos” de la Corett
De acuerdo con la licencia de edificación, de la cual este semanario tiene copia, Plaza VYD pagó por ella un total de 6 millones 389 mil 250 pesos, que incluyen la edificación y habitabilidad de las torres de departamentos.
El desarrollador también obtuvo el aval de la Dirección de Control de Ordenamiento Territorial de Zapopan a su dictamen de trazo, usos y destinos específicos, catalogado como uso mixto distrital de intensidad media (MD-3), así como la “procedencia condicionada” de su estudio de impacto urbano ambiental, el cual fue calificado por la Dirección General de Ecología.
La Comisión Federal de Electricidad (CFE), la Secretaría de Movilidad del Gobierno del Estado y el Sistema Intermunicipal de Agua Potable y Alcantarillado (SIAPA) también avalaron el proyecto sin hacer un estudio técnico, como se muestra en sus respuestas al solicitante.
Por ejemplo, el 18 de abril de 2013 el SIAPA respondió a Plaza VYD que es “viable el otorgamiento de los servicios de agua potable y alcantarillado”. La CFE contestó el 17 de enero de 2014, en un oficio, que “existe factibilidad de suministrar el servicio de energía eléctrica”. La Secretaría de Movilidad expone en su escrito del 24 de febrero de 2014 que el desarrollador entregó todos los documentos necesarios e hizo los pagos correspondientes; que además hicieron una inspección de campo, por lo que resolvieron otorgarle el visto bueno a su estudio de impacto vial.
El comité de colonos tiene otro documento, en el cual se acredita que la Corett entregó al gobierno del estado el mencionado predio el 7 de junio de 1989. En ese oficio, el entonces delegado estatal de la Corett, Filiberto Vargas Tentory, le indicó al secretario de Desarrollo Urbano, Enrique Dau Flores –actual consejero y jefe de gabinete del gobernador Jorge Aristóteles Sandoval–, que puede disponer de dicho terreno en la colonia Arcos de Guadalupe.
No obstante, a juicio de los colonos, la prueba clave para demostrar que la compraventa fue ilegal es el decreto presidencial de expropiación de terrenos del ejido de Jocotán II, sobre el cual comenzó a erigirse Arcos de Guadalupe a finales de la década de los ochenta. Ese decreto fue promulgado por el entonces presidente Miguel de la Madrid y publicado en el Diario Oficial de la Federación el 11 de mayo de 1988.
El abogado del comité de colonos, Carlos Valentín Veyna Martínez, quien es miembro del Instituto de Derecho Ambiental (Idea), explica que ese decreto facultaba a la Corett a regularizar las tierras del ejido de Jocotán únicamente durante los siguientes cinco años, y lo que no alcanzara tenía que entregarlo al Fideicomiso Fondo Nacional de Fomento Ejidal (Fifonafe), pero siguió administrando sus predios y fue así como vendió al Club Carneros el terreno que reclaman los vecinos.
“Todo lo que haya actuado Corett posterior a la vigencia de estos cinco años es totalmente irregular, y nosotros encontramos que la escritura donde Corett hace el movimiento registral de venderle a la organización Carneros es, de entrada, una irregularidad, pero quienes estaban legitimados para hacer cumplir el decreto no lo hicieron”, señala el abogado.
Menciona que tras la demanda que interpuso el Idea ante el Juzgado Cuarto de Distrito en Materia Administrativa para recuperar ese predio, ha escuchado comentarios en los pasillos en torno a que el terreno nunca fue público porque siempre estuvo cercado; sin embargo, refiere que los vecinos tenían acceso a él y procuraron la siembra de árboles.
“Trataban de generar una impresión de que siempre fue privado, cuando no puede ser privado un terreno que es expropiado para lo público, para un objetivo específico”, recalca.
Añade que el presidente expidió el decreto para que los lotes del ejido de Jocotán II se fraccionaran a precio de interés social, y sólo podía venderse uno por cada jefe de familia. En el documento se estableció que si alguno de los avecindados poseía un lote con una superficie mayor que la establecida, estaba obligado a pagar el excedente a su valor comercial.
Para el litigante, el nuevo desarrollo inmobiliario no cumple ninguna de esas disposiciones, pues cada departamento en venta rondará los 2 millones de pesos.
“Se han estado perdiendo los espacios verdes en las colonias precisamente porque sobre esos terrenos no hay una escritura, una regularización. El ayuntamiento cambia el uso de suelo y viene alguna escritura, a lo mejor mal hecha, de la Corett para regularizarla y comenzar a edificar. Hemos encontrado al menos en dos colonias que están perdiendo espacios verdes porque la Corett está llevando a cabo actos fuera de sus periodos, de sus plazos legales conforme al decreto de expropiación”, dice Veyna.
Luis Morales señala que el comité de colonos que representa acudió al menos cuatro veces al ayuntamiento de Zapopan entre diciembre de 2014 y lo que va del año a pedir explicaciones de esa venta y exigir que detuvieran la obra, sin embargo las autoridades minimizan el tema. El 25 de mayo lograron que el ayuntamiento suspendiera la obra, pero ésta fue reanudada el martes 9, dos días después de que se llevaran a cabo los comicios electorales en la entidad para elegir a presidentes municipales, diputados locales y federales.
Precisa que al principio sus reclamos eran en calidad de residentes, pero como no les hacían caso tuvieron que constituirse en asociación civil para darle validez jurídica a todos sus actos. En diciembre de 2014 crearon la Asociación Civil Ecológica y Sustentable Arcos de Guadalupe.
Abel Chávez, uno de los vecinos, dice que Arcos de Guadalupe es una colonia de personas adultas que pronto llegarán a la vejez, y la desaparición del espacio verde afectará su calidad de vida.
