La reconstrucción de la Ciudad de México enmaraña cada vez más a las autoridades y a los diputados locales, ante la irritación de los damnificados, quienes se sienten abandonados a su suerte. El principal nudo es la propuesta de “35% de redensificación urbana”, en la que, según algunos legisladores, está el margen de ganancia de las desarrolladoras inmobiliarias. La presidenta del Colegio de Urbanistas, María Dolores Franco, sostiene que no se pueden aplicar criterios a rajatabla sin conocer las condicionantes geológicas y advierte que se necesitan soluciones integrales, no sólo arquitectónicas.
La reconstrucción de los 18 inmuebles derrumbados por el sismo del pasado 19 de septiembre en la delegación Cuauhtémoc se calcula en mil 52 millones de pesos, si sus propietarios se acogen al programa de 35% de redensificación propuesto por el jefe de Gobierno de la Ciudad de México.
De ese monto, 599.64 millones de pesos (57%) irán a los bolsillos de los desarrolladores urbanos, de acuerdo con el Estudio sobre los costos de la reconstrucción, elaborado por la Comisión de Vivienda de la Asamblea Legislativa del Distrito Federal (ALDF) con las cifras parciales –cuando no confusas– proporcionadas por la secretaria general de Gobierno, Patricia Mercado, y por la Plataforma CDMX, habilitada por Miguel Ángel Mancera para reunir y difundir los datos para la reconstrucción.
El documento, elaborado por los urbanistas Efrén Arellano Trejo, Ricardo Daniel Coronado Altamirano y Sergio Chua Torres, se da a conocer dos meses después del sismo, en medio de marchas y plantones de los damnificados quienes exigen información y apoyo para recuperar sus inmuebles, y cuando las fracciones parlamentarias, sobre todo la del PRD, impiden que la iniciativa de Ley para la Reconstrucción, Recuperación y Transformación de la Ciudad de México cada vez más Resiliente, enviada por Mancera, se suba al pleno de la ALDF para su discusión.
La priista Dunia Ludlow Deloya, presidenta de la Comisión de Vivienda, lo admite. La ausencia de diagnósticos y datos les impiden “llegar a soluciones factibles para los diferentes universos de damnificados y daños… falta disponibilidad por parte de las autoridades capitalinas para generar reuniones con actores de la sociedad civil, vecinos, damnificados y la misma asamblea”.
En una reunión en la que presentó el estudio sobre los costos de reconstrucción, Ludlow Deloya aceptó que no se está en un camino de gobernanza, sino en uno de mucha presión y verticalidad. Según ella, no se entiende esta desgracia como una oportunidad de reconstruir la ciudad y poner en el centro del debate al ser humano.
Al parecer, en los dos últimos meses la asamblea sólo ha hecho un “seudodiagnóstico”, lo que no da certidumbre para la toma de decisiones acertadas. Aun cuando hay capacidad técnica, necesariamente las autoridades tienen que dejarse acompañar en el proceso de reconstrucción; ningún gobierno puede hacerlo solo.
Al hacer un cruce de los datos “contradictorios” de Plataforma CDMX y los que dio Mercado, se detectó que de entre las 15 mil o 17 mil familias damnificadas sólo 10 han accedido a los créditos de la Sociedad Hipotecaria Federal, a pesar de que es el único procedimiento que queda claro y está funcionando.
Entre la confusión y las inercias
La mayoría de la población de la Ciudad de México no puede obtener un crédito debido a su condición socioeconómica o por su edad avanzada. Y aun cuando está la opción de 35% de redensificación –es decir, edificar inmuebles con más pisos–, el programa tampoco es viable, pues excluye a otras delegaciones afectadas –Tláhuac, Iztapalapa y Xochimilco–, donde el porcentaje de potencial adicional no es atractivo para los desarrolladores inmobiliarios.
Además, los requisitos que deben cumplirse para que los vecinos se pongan de acuerdo y accedan a ese 35% excluyen a las delegaciones del oriente de la ciudad, así como a los predios cuyos propietarios no sólo no se ponen de acuerdo, sino que carecen de los estudios de impacto ambiental, urbano y de movilidad.
Eso fomenta la resistencia y el encono vecinal hacia el crecimiento que detonarán los nuevos edificios redensificados.
Los autores del estudio sobre los costos de reconstrucción señalan en el documento que no omiten sus dudas sobre las cifras con las que trabajaron, aunque aclaran que dan por hecho que la información proporcionada por Plataforma CDMX es oficial.
Así, de los 15 mil 590 inmuebles afectados, 72% están clasificados con verde; es decir, requieren trabajos menores. La Secretaría de Obras y el sector inmobiliario repararon ya 2 mil 19 –lo que implica que pasaron a semáforo rosa, pues ya están recuperados–, por lo que las labores se concentrarán sobre todo en los 3 mil 365 edificios restantes.
De ese porcentaje, 25% se ubica en la delegación Iztapalapa y 21% en la Cuauhtémoc, que es el universo de 21 colonias incluido en el estudio. Ahí, sostiene el estudio, hay 958 edificios en amarillo.
Los autores agregan: “No sabemos cuántos rojos, pero en la ciudad ronda entre 800 y mil; la delegación reconoce 130 en alto riesgo, pero en la comisión hemos detectado 225 que están en rojo; y el cruzado de datos nos arroja 128 mil metros cuadrados de reconstrucción o de reforzamiento estructural mayor. En el Centro Histórico se encuentra la mayor parte de estos inmuebles”.
En gran parte de esas viviendas se desconoce quién es el propietario y acusan falta de mantenimiento. En el Centro Histórico hay 55; en la colonia Roma Norte, 26; en la Hipódromo, 18, en Santa María la Ribera, 17.
En los 18 edificios siniestrados, los autores del estudio se basaron en la normatividad vigente de uso de suelo habitacional mixto. Así, las primeras 10 colonias de la lista de la delegación Cuauhtémoc implican una erogación de mil 52 millones de pesos.
Los absurdos
En el caso del edificio de Ámsterdam y Laredo –que tenía 21 viviendas en seis niveles–, para que puedan acceder al 35% los cálculos son los siguientes:
Si se considera el costo promedio de reconstrucción a 30 mil pesos por metro cuadrado, sin considerar el suelo, la reparación de las viviendas sería de 47 millones de pesos.
Sin embargo, el precio de las 12 viviendas adicionales se tasaría conforme al valor comercial del suelo y la construcción en la zona, que ronda los 80 mil pesos por metro cuadrado, lo que da 72 millones.
La diferencia entre los 48 millones de la reconstrucción y los 72 millones de la redensificación –24 millones de pesos– será el margen de utilidad para los desarrolladores inmobiliarios,
Esto es muy delicado, sostiene Ludlow Deloya. Y agrega: “Con la iniciativa de ley sólo estamos atacando donde hay un atractivo de crecimiento, pero (el programa de reconstrucción) está dirigido a zonas específicas: las colonias Roma, Hipódromo, Condesa y Del Valle, las cuales tienen un gran impacto en cuestión de desarrollo inmobiliario… Más que tener una visión de reparar el daño a las familias, (las autoridades) tienen una visión de que haya un ingreso para el sector inmobiliario”.
Considera que ante la falta de conocimiento sobre un procedimiento que brinde certeza jurídica, sonaría a forzar la venta de los indivisos del suelo para que, a partir de esta venta forzada, el desarrollador pueda acceder a un beneficio aún mayor.
Señala la legisladora priista que en lugares como el Centro Histórico no se va a poder acceder al 35%, porque es zona catalogada.
Si bien la propuesta estaba encaminada a conservar el arraigo de las familias que perdieron su patrimonio, el documento emitido “indebidamente” por la Comisión de Gobierno no contempló si la zona donde se realizará la redensificación está preparada en cuanto a su factibilidad de agua, drenaje y servicios públicos.
El Estudio sobre los costos de la reconstrucción arroja otras dudas: se desconoce si en las zonas donde es factible la construcción de edificios redensificados las desarrolladoras privilegiarán el negocio, en lugar de la reparación del daño a los damnificados.
“Hasta ahora no sabemos dónde están los inmuebles en los que se puede dar el 35% (de redensificación). No vaya a resultar que sean miles y que todos se concentren en las delegaciones Cuauhtémoc y Benito Juárez para potenciar a las desarrolladoras”, comenta Ludlow Deloya.
Programas irresponsables
La urbanista María Dolores Franco, quien desde 2004 participa en la Programa de las Naciones Unidas para los Asentamientos Humanos-Hábitat, asistió a la presentación del análisis del costo de la reconstrucción.
Al parecer, dice, el programa de reconstrucción no responde a las necesidades de los damnificados o la información no está llegando como debe a las personas que la requieren.
“Nos parece indispensable recordar que para el caso de la Ciudad de México el proceso de reconstrucción se da en un marco de derechos –dice–. No sólo hablamos de un proceso de reposición de unidades de vivienda. No se trata de un proceso de reposición de piedras; es un proceso de reposición de medios de vida, de dinámicas de barrio, de que la gente vuelva a sentirse segura en su ciudad. Para eso se requiere una solución integral, no solo inmobiliaria.”
Lo deseable es que en el corto plazo los inmuebles afectados tengan una nueva estructura y puedan volver a habitarse. El colegio de urbanistas, afirma, planteó desde el minuto cero la necesidad de que este proceso de reconstrucción sea integral y permita que las familias puedan disfrutar de la ciudad.
Y agrega: “Todo lo que se mencionó y los diagnósticos parecen simples, aunque se dio un gran paso para dimensionar en la delegación Cuauhtémoc –una de las más importantes de la Ciudad de México– de qué tamaño es la problemática. La solución no es sólo una, necesitamos diferentes soluciones para los diferentes perfiles poblacionales y poder atender en el corto plazo esta emergencia”.
Debe entenderse, insiste, que los condicionantes del suelo limitan la normativa urbana, en alusión a los diagnósticos de expertos de la UNAM según los cuales, a raíz del sismo surgieron nuevas fallas y nuevas fracturas geológicas.
Y advierte: es “irresponsable” aplicar un criterio a rajatabla de un 35% más de edificabilidad sin conocer la condicionante que establece el suelo. Necesitamos revisar qué nos permite hacer el suelo; y sobre esa base geológica, establecer criterios arquitectónicos que permitan construir con mayor densidad.
Presidenta también del Colegio de Urbanistas, Franco es contundente: “Naciones Unidas pugna para que construyamos ciudades sustentables y tengamos asentamientos compactos, pero esta densidad tiene que ser en condiciones de seguridad. Y en la Ciudad de México necesitamos crear esas condiciones”.
